西岗市可行性研究报告编制要点、推荐机构及政策匹配度分析

西岗区可行性研究报告编制指南。大连市西岗区可行性研究报告编制指南为规范大连市西岗区行政区域内各类投资项目可行性研究报告的编制工作，提升报告编制质量，更好地满足项目审批、核准、备案以及投资决策需求，推动区域经济高质量发展，结合西岗区功能定位、产业发展规划和项目管理实际，制定本编制指南。本指南适用于西岗区范围内新建、改建、扩建的固定资产投资项目，包括政府投资项目、企业核准项目、备案项目以及对外合作项目等各类投资活动的可行性研究报告编制工作。

一、编制总体要求

可行性研究报告是投资项目前期决策的核心文件，应当全面深入地对项目建设的必要性、技术可行性、经济合理性、实施可能性等方面进行系统分析论证，为投资主体决策和行政主管部门审批提供科学依据。西岗区作为大连市中心城区，项目编制需重点契合区域发展定位，符合城市更新、现代服务业升级、民生改善、生态环境保护等核心发展方向，满足国土空间规划、产业准入、节能降碳、安全生产等各项要求。（一）合规性要求报告编制必须严格遵循国家、辽宁省、大连市以及西岗区出台的各类法律法规、产业政策、行业标准和区域规划，具体包括但不限于：国家产业结构调整指导目录、外商投资准入负面清单等产业政策要求大连市国土空间总体规划（2021-2035年）、西岗区国民经济和社会发展第十四个五年规划、各专项产业规划的布局要求生态环境保护、节能降碳、安全生产、公共卫生等强制性标准要求西岗区城市更新、老旧小区改造、商圈升级等区域重点发展战略要求（二）科学性要求报告应当采用科学的分析方法，基础数据来源真实可靠，参数选取符合行业规范，分析论证客观公正。涉及市场预测、技术方案、投资估算、经济效益分析等核心内容，应当采用符合行业惯例的定量分析模型，结合西岗区区域市场实际情况开展测算，避免主观臆断。（三）针对性要求不同类型、不同投资主体的项目，应当结合具体需求突出编制重点：政府投资项目需重点论证资金投入的必要性、社会效益和财政承受能力；企业投资项目需重点论证市场前景、投资收益和风险管控；城市更新类项目需重点论证民生改善效益、拆迁安置方案和实施可操作性；现代服务业项目需重点论证业态定位、区位优势和区域带动作用。

二、报告核心编制内容框架

根据西岗区项目特点和管理要求，可行性研究报告一般应当包含以下核心内容：（一）项目总论总论作为报告开篇，应当概括阐述项目整体情况，说明项目提出的背景、投资理由、编制依据、主要论证结论。具体内容包括：项目名称、项目建设地点、项目建设单位基本情况、项目建设性质、项目主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、项目投资规模和资金筹措方案、项目建设工期、主要技术经济指标。总论部分需要明确说明项目符合西岗区区域发展定位，契合西岗区产业发展方向，简要阐述项目建设对区域经济社会发展的推动作用，重点说明项目与上位规划的符合性，初步给出项目可行的论证结论。（二）项目建设背景及必要性分析项目背景分析应当结合国家宏观政策导向、大连市和西岗区区域发展战略，阐述项目提出的缘由，说明项目所在行业发展现状、区域发展基础，梳理项目前期工作进展情况。建设必要性分析是报告的核心内容之一，针对西岗区项目特点，重点从以下几个方面展开论证：对推动西岗区产业转型升级，提升中心城区服务功能的作用对完善区域基础设施，改善民生公共服务，提升居民生活品质的意义对落实城市更新战略，改善城市面貌，激活老旧片区发展活力的价值对推动区域绿色低碳发展，改善生态环境质量，提升城市韧性的贡献项目建设对促进当地就业、增加财政收入、带动相关产业发展的拉动作用（三）市场分析与建设规模市场分析应当结合西岗区区位条件和辐射范围，对项目相关产品或者服务的市场供求状况进行分析预测，明确项目的市场定位和竞争优势。对于服务业类项目，应当重点分析西岗区及大连市核心城区的消费需求、客群结构、现有供给能力，研判未来市场变化趋势，明确项目差异化竞争优势。对于产业配套类项目，应当分析区域产业链上下游配套需求，说明项目对补齐区域产业链短板的作用。在市场分析的基础上，确定项目合理的建设规模和产品方案，说明确定建设规模的依据，论证规模的合理性，分析影响规模的主要因素，说明项目设计生产能力、实际达产规模，阐述产品或者服务的标准、规格，对比不同方案选择最优方案。（四）项目选址与建设条件分析西岗区土地资源紧张，项目选址应当重点论证是否符合国土空间规划和城市控制性详细规划，说明选址的地理位置、用地性质、用地面积、土地权属情况，说明是否符合西岗区土地利用年度计划。建设条件分析需要阐述项目选址区域的自然条件、基础设施条件、社会经济条件，具体包括：地形地貌、工程地质、水文气象等自然条件，供水、排水、供电、供热、燃气、通信、道路等基础设施配套条件，周边现有建筑、公共服务设施配套情况，施工条件、交通运输条件等。对于城市更新类项目，还需要重点说明现有建筑现状、拆迁安置方案，拆迁资金平衡测算，周边居民搬迁意愿，社会稳定风险初步评估情况。（五）工程技术方案设计技术方案应当结合项目类型和行业特点，遵循先进适用、经济合理、安全可靠的原则进行设计，明确项目工艺技术路线、主要设备选型，对比不同技术方案的优缺点，论证推荐方案的合理性。对于建筑工程项目，应当说明项目总体布置方案、总平面设计，说明功能分区布局合理性，说明主要建筑结构设计、给排水设计、电气设计、暖通空调设计、消防设计、节能设计、智能化系统设计等专业工程方案，所有设计方案应当符合现行国家和地方设计规范要求。对于老旧建筑改造类项目，需要重点说明原有建筑结构安全性鉴定情况，改造工程技术方案，抗震加固措施，节能改造措施的合理性。（六）节能与环境保护分析节能分析应当按照国家节能相关法律法规要求，分析项目能源消耗种类和消耗量，说明项目能源利用效率，对比行业节能标准，论证项目符合节能要求，提出节能优化措施，对于高耗能项目，应当单独编制节能分析篇章，说明节能评估相关要求落实情况。西岗区作为中心城区，应当优先选用低碳节能技术，鼓励项目采用可再生能源，推动区域碳达峰碳中和目标落实。环境保护分析应当说明项目建设和运营过程中产生的主要污染物，包括废水、废气、固体废物、噪声等，说明污染物排放量和排放方式，提出污染防治措施，论证污染物达标排放可行性，说明项目污染物排放符合区域环境容量要求，按照环境影响评价相关要求落实各项环保措施，对于生态保护类项目，还需要说明项目对区域生态环境的改善效益。（七）劳动安全卫生与消防分析项目在建设和运营过程中存在的危险有害因素，包括火灾、爆炸、触电、高空坠落、中毒等危险因素，针对不同危险因素提出对应的安全防护措施，明确劳动安全卫生专项投资，说明运营过程中劳动保护措施配置情况。按照消防相关规范要求，确定项目消防安全等级，设计消防给水系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、应急疏散通道等消防工程方案，论证方案符合消防规范要求。（八）项目组织与人力资源配置明确项目建设期间的组织管理机构，说明项目建设单位的管理架构，职责分工，项目管理流程。项目建成运营后，根据运营要求确定组织机构设置方案，合理配置人力资源，说明人员数量、人员结构、人员招聘和培训计划。对于政府投资的公共服务项目，应当重点说明运营管理机构设置和人员编制的合理性，符合机构编制管理相关要求。（九）项目实施进度安排结合项目建设内容和规模，合理安排项目实施进度，明确项目前期工作阶段、勘察设计阶段、招标采购阶段、工程施工阶段、竣工验收阶段、投产运营阶段的时间节点，编制项目实施进度计划表，一般采用横道图或者网络图表示进度计划，合理统筹各项工作，保证项目按期完工，对于投资规模较大、建设内容复杂的项目，应当合理安排分期建设方案，说明各期建设内容和建设时间。（十）投资估算与资金筹措投资估算应当按照现行投资估算编制规范，估算项目建设总投资，包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、预备费、建设期利息、流动资金。投资估算应当做到依据充分，方法合理，误差控制在规范允许范围内，对于政府投资项目，应当严格按照西岗区财政投资管理相关要求进行估算，避免超标准建设、超规模建设。资金筹措应当明确项目资金来源，说明不同资金来源的比例和到位计划，对于政府投资项目，说明财政资金安排计划，对于多渠道融资项目，说明自有资金、银行贷款、股权融资、债券融资等不同资金的构成，论证资金筹措方案的可靠性，说明资金到位计划和项目实施进度的匹配性。对于政府和社会资本合作项目，应当明确合作模式，说明各方出资比例，说明回报机制的合理性。（十一）经济评价与社会评价经济评价分为财务评价和国民经济评价，对于经营性项目，应当编制财务报表，计算财务内部收益率、净现值、投资回收期、投资利润率等指标，分析项目盈利能力、清偿能力，论证项目在财务上的可行性。对于政府投资的非经营性公共项目，重点开展费用效益分析，评价项目投入产出效率，论证财政资金使用合理性。对于涉及公共利益的项目，需要开展国民经济评价，分析项目对区域经济发展的贡献。社会评价应当分析项目对西岗区社会发展的影响，包括对居民就业、收入分配、社区发展、民生改善、文化保护等方面的影响，分析不同利益相关方对项目建设的态度，论证项目社会可行性，对于涉及拆迁安置、老旧片区改造的项目，应当重点分析项目对原居民生活的影响，说明安置方案的合理性，分析可能存在的社会风险，提出风险应对措施。（十二）项目风险分析与应对建议识别项目在前期准备、建设实施、运营过程中可能存在的各类风险，包括市场风险、技术风险、资金风险、政策风险、工程风险、运营风险、自然风险等，分析各类风险发生的概率，评估风险对项目的影响程度，提出针对性的风险防范和应对措施，为投资主体决策提供风险参考。（十三）研究结论与建议在前述各项分析论证的基础上，总结归纳项目建设的主要优势，核心论证结论，明确说明项目是否可行，指出项目存在的主要问题，提出推进项目实施的相关建议。

三、编制成果与归档要求

可行性研究报告编制完成后，应当按照规范要求形成正式成果文件，成果文件包括纸质文件和电子文件：纸质文件应当装订成册，封面标注项目名称、编制单位、编制日期，加盖编制单位公章，由编制单位法定代表人、技术负责人、项目负责人签字；电子文件应当提供可编辑版本和PDF盖章版本，存储格式符合档案管理要求。编制单位应当留存完整的编制工作底稿，包括基础资料收集整理记录、现场勘查记录、方案论证记录、计算过程底稿等，归档留存，以备后续核查。

四、西岗区项目编制特殊要求

西岗区作为大连市的中心城区，在可行性研究报告编制中，除满足通用要求外，还需要关注以下特殊要求：城市核心区功能适配要求：项目建设应当符合西岗区打造现代服务业核心区、美丽宜居中心城区的定位，严禁引入不符合中心城区功能定位的淘汰类、落后产能项目，报告应当重点论证项目对提升城市功能、改善城市形象的作用。土地集约利用要求：西岗区土地资源紧缺，报告应当重点论证项目用地规模合理性，说明土地利用强度、单位土地面积投资强度、单位土地面积产出效益符合西岗区节约集约用地要求，鼓励项目利用存量建设用地进行改造开发，提高土地利用效率。历史文化保护要求：西岗区拥有多处历史文化街区和历史建筑，位于历史文化保护范围内的项目，报告应当论证项目建设符合历史文化保护相关规划要求，说明项目建设对历史文化遗产的保护措施，避免破坏历史风貌。交通承载力适配要求：中心城区项目应当分析项目建成运营后对区域交通的影响，论证新增交通需求与区域现有交通承载力的匹配性，提出合理的交通组织方案和停车配建方案，避免加剧区域交通拥堵。山东雅邦企业管理咨询有限公司电话：159-6455-6901