西宁市城中可行性研究报告编制要点、推荐机构及政策匹配度分析

西宁市城中区可行性研究报告编制指南。# 西宁市城中区可行性研究报告编制指南

一、指南编制背景与目的

# （一）编制背景西宁市城中区作为青海省省会西宁市的中心行政区，是全市政治、经济、文化、科技、教育、金融商贸中心，承载着西宁城市发展的核心功能。近年来，随着兰西城市群建设加快推进、西宁城市品质提升行动深入实施，城中区固定资产投资持续增长，重点项目建设步伐不断加快，涵盖城市更新、民生改善、文化旅游、现代服务业、生态环保等多个领域。在项目投资开发过程中，可行性研究报告是项目前期决策阶段的核心文件，是项目立项、资金申请、融资对接的重要依据。当前，部分项目编制单位对城中区区域发展规划、产业政策、审批要求不熟悉，导致可行性研究报告质量参差不齐，存在内容缺项、数据不符、分析不到位等问题，影响了项目审批进度和落地效率。为进一步规范城中区各类投资项目可行性研究报告的编制内容与深度，提高项目决策的科学性、规范性，特编制本指南，为各类投资主体、编制单位提供明确指引。# （二）编制目的1. 统一城中区项目可行性研究报告编制标准，明确编制内容与深度要求，提高报告编制质量；2. 加快项目前期工作流程，提升项目审批、核准备案效率，推动项目尽早落地实施；3. 引导投资项目符合城中区区域发展定位、产业政策和空间规划，防范投资风险，提高投资效益；4. 为政府部门、金融机构开展项目评估、审批、融资提供清晰的参考依据，提升项目决策科学化水平。

二、适用范围

本指南适用于西宁市城中区范围内各类新建、扩建、改建项目的可行性研究报告编制，主要包括：1. 政府投资项目：包括使用本级财政资金、上级专项补助资金的城市基础设施项目、公共服务项目、生态环保项目、乡村振兴项目等；2. 企业核准项目：属于《政府核准的投资项目目录》范围内，在城中区实施的企业投资项目；3. 企业备案项目：企业投资的固定资产投资备案项目，用于融资、合作开发前期论证的可行性研究报告编制；4. 招商引资项目：城中区对外推介招商、合作开发项目，用于投资决策分析的可行性研究研究。境外投资项目、涉密项目、军工项目等特殊领域项目，除符合本指南要求外，还应满足国家相关专项规定。

三、可行性研究报告编制总体要求

# （一）符合区域发展要求报告编制必须符合西宁市城中区国民经济和社会发展第十四个五年规划、城中区国土空间总体规划（2021-2035年）、城中区产业发展规划、生态环境保护规划等上位规划要求，项目选址必须符合城中区城市功能分区、生态管控要求，不得占用永久基本农田、生态保护红线，符合历史文化名城保护相关要求，落实城中区城市更新行动中关于老旧小区改造、棚户区改造、商圈升级改造的总体部署。# （二）内容完整，深度达标可行性研究报告应当满足项目决策所需的深度要求，能够全面回答项目建设的必要性、技术可行性、经济合理性、实施可能性等核心问题，内容不得缺项漏项，数据应当真实准确，分析应当客观科学，结论应当清晰明确。# （三）合规性审查到位报告应当对项目是否符合国家产业政策、青海省及西宁市地方政策、城中区相关管理要求进行明确说明，对照节能环保、安全生产、社会稳定等方面的法律法规，说明项目合规性情况，不得出台属于禁止类、淘汰类的项目内容。# （四）风险评估全面充分应当结合城中区实际，全面识别项目实施过程中可能存在的政策风险、市场风险、技术风险、资金风险、社会风险、生态风险，提出切实可行的风险防范和应对措施。

四、可行性研究报告核心内容要求

# （一）项目概述1. 项目基本情况：明确项目名称、建设单位、建设地址、建设性质、建设规模、建设内容、投资估算、资金筹措、建设工期等核心信息；项目地址应当具体到城中区街道、社区，明确四至范围，标注项目用地性质；2. 项目提出背景：结合城中区区域发展需求，说明项目提出的原因，项目与区域发展战略的关联度，项目建设对城中区经济社会发展的作用；3. 编制依据：列示报告编制所依据的国家、青海省、西宁市、城中区相关法律法规、规划文件、政策文件、基础资料，包括项目建议书批复、土地预审意见、规划意见等前期文件；4. 主要技术经济指标：列表说明项目总投资、营业收入、利税、内部收益率、投资回收期、净现值、单位面积产能、单位能耗等核心指标。# （二）项目建设必要性分析1. 结合城中区发展定位分析：说明项目是否符合城中区“打造新时代省会核心区”的发展定位，对提升城中区城市功能、完善公共服务、带动产业升级的作用；2. 结合市场需求分析：针对城中区人口结构、消费需求、产业发展实际，分析项目建设的市场需求基础，说明项目能够解决哪些实际需求短板，比如老旧小区改造类项目要说明现有小区基础设施缺口，教育项目要说明片区学位供给缺口，商业项目要说明区域消费升级需求；3. 结合政策符合性分析：说明项目符合哪些国家及地方支持政策，能够获得哪些政策支持，项目建设对推动城中区相关领域发展的意义，比如生态环保项目要说明对筑牢西宁生态屏障的作用，文化旅游项目要说明对挖掘城中区历史文化资源、打造西宁文旅核心区的作用。# （三）市场分析与预测1. 城中区相关领域市场现状分析：调查分析城中区目标领域市场规模、竞争格局、发展趋势，梳理现有供给能力，分析需求缺口；2. 项目产品或服务市场预测：结合城中区人口增长、经济发展趋势，预测项目运营期内市场需求规模、价格走势，分析项目市场竞争力，明确目标客户群体；3. 市场风险分析：识别市场需求变化、竞争对手进入、价格波动等风险因素，分析风险影响程度，提出应对措施。# （四）项目选址与建设条件1. 项目选址：说明项目选址的具体位置，符合城中区国土空间规划、城市总体规划情况，项目用地性质、用地面积，说明选址比选过程，明确推荐选址方案的合理性；2. 自然条件：分析项目选址区域的地形地貌、气候条件、水文地质、工程地质情况，说明是否存在地震带、滑坡、泥石流等地质灾害隐患，是否符合地质安全要求；3. 基础设施条件：说明项目周边道路交通、供水、排水、供电、供热、供气、通信、污水处理等配套基础设施情况，说明现有配套能否满足项目需求，是否需要配套建设基础设施；4. 社会条件：分析项目选址区域的社会环境，征地拆迁、移民安置情况，周边群众对项目建设的接受程度，梳理可能存在的社会矛盾问题。# （五）建设方案1. 总体布局方案：结合项目选址和城中区城市设计要求，提出项目总平面布置方案，说明功能分区、建筑布局、道路交通组织、绿化景观设计，说明方案符合城中区城市风貌管控要求；2. 建筑工程方案：说明主要建筑物的建筑设计、结构设计、抗震设计，说明建筑高度、建筑面积、层数，符合城中区容积率、建筑密度、绿地率等管控指标要求；3. 工艺技术方案：生产类项目要说明采用的工艺技术路线，比选不同工艺方案，说明推荐方案的技术先进性、可靠性、节能环保性；服务业项目要说明运营服务流程设计；4. 配套工程方案：说明给排水、供电、供热、通风空调、消防、通信等配套工程设计方案，符合相关规范要求；5. 节能方案：按照国家节能要求，分析项目能源消耗种类、能耗水平，提出节能措施，说明项目能耗符合能耗管控要求，符合城中区双碳工作部署；6. 环境保护方案：分析项目建设期和运营期产生的废气、废水、固废、噪声等污染物排放情况，提出污染治理措施，说明污染物排放能够达标，符合城中区生态环境保护要求，按照要求编制环境影响分析内容。# （六）投资估算与资金筹措1. 投资估算：按照青海省建设工程定额标准、价格信息，对项目建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、预备费、建设期利息进行全面估算，说明估算依据，分析估算合理性；政府投资项目应当严格按照相关规定控制投资规模，不得铺张浪费；2. 资金筹措：明确项目资金来源，政府投资项目说明财政资金安排，企业项目说明自有资金、银行贷款、股权融资等资金来源，说明资金到位计划，保障资金按照建设进度足额到位；对于申请上级专项资金的项目，明确资金配套方案。# （七）实施进度安排结合项目实际情况，合理安排项目前期工作、勘察设计、征地拆迁、工程施工、设备安装、调试运营、竣工验收等各个阶段的进度，明确建设总工期，绘制项目实施进度表（横道图或网络图），进度安排应当符合城中区重点项目建设时间节点要求。# （八）环境影响评价专项分析项目对城中区生态环境的影响，包括建设期施工扬尘、噪声、废水对周边居民生活环境的影响，运营期污染物排放对区域环境质量的影响，说明项目是否占用生态敏感区、历史文化保护区域，提出生态保护和修复措施，落实环保要求，明确项目污染物排放符合青海省和西宁市排放标准要求。# （九）劳动安全卫生与消防分析项目运营过程中存在的安全隐患，提出劳动安全防护措施，按照消防规范要求，设计项目消防设施方案，明确消防通道、消防水源、消防设备配置符合要求，落实安全生产和消防安全属地管理要求。# （十）项目组织与管理明确项目建设单位组织管理架构，对于政府投资项目，明确项目法人设置，项目建设过程中的质量管控、进度管控、投资管控措施，项目运营阶段的管理机构设置、人员配置、人员培训计划。# （十一）社会稳定风险评估结合城中区实际，对项目征地拆迁、环境影响、群众利益等可能引发社会稳定风险的因素进行识别，划分风险等级，提出风险防范化解措施，明确项目社会稳定风险等级为低风险或可控风险。# （十二）经济评价与社会评价1. 财务评价：对于经营性项目，编制财务现金流量表，计算财务内部收益率、投资回收期、净现值、资本金利润率等指标，分析项目盈利能力、偿债能力，评价项目财务可行性；2. 国民经济评价：对于对城中区经济社会发展有重大影响的项目，开展国民经济评价，分析项目对区域经济的贡献；3. 社会评价：分析项目对城中区就业、居民收入、公共服务、城市品质提升、文化保护等方面的影响，评价项目社会效益；4. 不确定性分析：开展盈亏平衡分析、敏感性分析，分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响。# （十三）风险分析全面识别项目实施过程中存在的政策风险、资金风险、市场风险、技术风险、工程风险、社会风险、生态风险，分析各类风险的影响程度，提出针对性的风险应对措施。# （十四）结论与建议1. 明确总结项目建设必要性、技术可行性、经济合理性、实施可行性的核心结论，说明项目可行；2. 指出项目存在的问题和不足，提出推动项目实施的相关建议。

五、报告编制与报审要求

# （一）编制单位要求承担可行性研究报告编制的单位应当具备相应的工程咨询资质或咨询能力，熟悉青海省、西宁市及城中区相关政策、规划和审批要求，能够保证报告编制质量，编制单位应当对报告内容的真实性、准确性负责。# （二）报审附件要求报送审批的可行性研究报告，应当附具以下文件：1. 项目选址意见书或规划部门出具的规划意见；2. 土地预审意见或不动产权属证明；3. 环境影响评价文件（登记表、报告表或报告书批复，按照分类管理要求执行）；4. 节能审查意见（按照要求需单独节能审查的项目）；5. 社会稳定风险评估相关材料；6. 资金来源证明文件；7. 其他法律法规要求的相关文件。# （三）报审要求1. 政府投资项目应当向城中区发展改革部门或相关行业主管部门报送可行性研究报告，按照审批流程办理审批手续；2. 核准类项目应当按照核准要求，向核准机关报送项目申请报告，可行性研究报告可作为项目申请报告的编制基础；3. 备案类项目可按照融资、合作需求，参考本指南编制可行性研究报告，用于内部决策和融资对接。

六、特殊类型项目补充要求

# （一）城市更新类项目城中区城市更新项目包括老旧小区改造、棚户区改造、历史街区活化提升、老旧厂房改造等项目，编制可行性研究报告时应当重点说明片区现状问题，改造提升的具体内容，充分征求片区居民意见，说明改造后对提升居民生活品质、完善片区功能的作用，明确改造资金筹措方案和运营管理方案，符合城中区城市更新总体工作要求。# （二）文化旅游类项目城中区拥有塔尔寺、莫家街、南关街等丰富的历史文化资源，文化旅游类项目编制可行性研究报告时，应当重点说明项目对历史文化资源的保护与利用情况，符合西宁市历史文化名城保护要求，分析项目对带动城中区文旅消费、促进文旅融合发展的作用，合理预测游客流量，避免过度开发。# （三）民生服务类项目教育、医疗、养老、社区服务等民生服务类项目，应当重点分析城中区对应领域服务供给缺口，结合片区人口分布和增长趋势，合理确定建设规模，不得超标准建设，保障项目布局符合公共服务均等化要求，满足周边居民实际需求。

七、附则

1. 本指南由西宁市城中区相关行业主管部门负责解释，若国家、青海省、西宁市出台新的规定，从其规定；2. 本指南自发布之日起施行。---山东雅邦企业管理咨询有限公司电话：159-6455-6901