济南市城市更新行动专项规划（2026—2030年）

 济南市城市更新行动专项规划 (2026—2030年) (征求意见稿) 2026年4月 目 录 第一章 总 则 第1条 指导思想 1 第2条 编制目的 1 第3条 规划原则 1 第4条 规划范围 3 第5条 规划期限 3 第6条 更新对象 3 第7条 规划依据 4 第二章 规划目标 第8条 总体目标 6 第9条 分期计划 6 第三章 城市体检与更新资源 第10条 城市体检 8 第11条 更新资源 10 第四章 更新片区 第12条 划定原则 12 第13条 更新片区划定 13 第14条 片区推进时序 13 第15条 片区分类指引 13 第16条 片区实施要求 14 第五章 更新行动与重点任务 第17条 改善民生，建设幸福宜居美好家园 16 第18条 焕活产业，推动低效空间增效升级 17 第19条 提升设施，加强安全韧性保障能力 20 第 20条 优化环境，促进公共空间提质共享 22 第21条 传承文脉，推进文化遗产活化利用 23 第22条 彰显风貌，突出城市特色空间形象 25 第23条 精细治理，提升智慧高效管理水平 26 第六章 更新项目 第24条“十五五”时期城市更新项目 28 第25条 项目管理机制 28 第七章 保障机制 第26条 加强更新工作组织 31 第27条 健全更新政策体系，完善配套管理制度 31 第 28条 强化激励支持政策 33 第八章 附 则 第29条 施行日期 35 第30条 解释权 35 第一章总 则 第1条指导思想 坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入 贯彻党的二十大和二十届二中、三中、四中全会精神，全面贯 彻中央城市工作会议精神，学习贯彻习近平总书记在山东考察 时的重要讲话精神，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城 市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，推动城市 结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理 增效，奋力书写中国式现代化济南实践新篇章。 第2条编制目的 全面落实国家和省持续推进城市更新行动的工作要求，系 统落实济南城市发展战略，促进城市发展方式转型，衔接既有 城市更新专项规划，加强“十五五”时期城市更新系统性谋划， 明确更新目标、策略、重点任务，制定重要行动部署和计划， 统筹各类城市更新活动和实施项目，引导全市城市更新行动有 序开展。 第3条规划原则 以人为本，保障民生。以人民为中心，深刻践行人民城市 工 理念，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，贯彻落实完整 社区、全龄友好等理念要求，聚焦解决人民群众急难愁盼的民 生问题，推动好房子、好小区、好社区、好城区建设，全面提 高城乡服务水平和人居环境品质，切实提升人民群众的获得感、 幸福感。 集约高效，活力发展。推动城市发展从增量扩张模式转变 为存量提升模式，以通过城市更新提升城市空间价值为底层逻 辑，聚焦存量资源的挖潜盘活和提升利用，精细谋划和培育创 新发展动能，提升城市活力，促进城市功能优化和产业振兴， 推动城市建设空间高效利用。 传承历史，彰显特色。坚持延续文脉、应保尽保、合理利 用、传承活化，通过城市更新妥善处理历史文化遗产保护传承 与发展利用的关系，加强对历史城区山水格局、空间肌理、特 色风貌的整体保护，坚持以用促保推动历史建筑活化利用，让 历史文化和现代生活融为一体，实现永续传承。 韧性安全，严守底线。贯彻安全发展理念，牢固树立“安 全是发展的前提，发展是安全的保障”根本意识，加强对危旧 住房、老旧管网的更新改造，提升公用设施保障能力，提高城 市科学化、精细化、智能化管理水平，全面增强城市抗压、适 应、恢复和可持续发展能力。 规划引领，统筹协调。科学把握城市发展规律，坚持系统 观念，以规划为统筹引领，加强城市更新与城市体检一体化推 进，推动建立城市更新政策制度保障体系，提升城市治理能力， 形成可持续的城市更新发展模式。 第4条规划范围 本次规划范围为济南市域城镇开发边界以内区域，重点面 向城市存量空间。 第5条规划期限 本次规划期限为2026年至2030年。 第6条更新对象 本次规划所称城市更新，是指在市域城镇开发边界以内， 开展城市空间形态、城市功能持续完善和优化调整的活动，主 要包括： 1. 推进城中村、老旧小区、危旧住房改造，提升人居环境 品质的居住类城市更新。 2.推动老旧工业区、老旧厂区厂房、老旧商业区、旧市场、 低效产业园区、低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质 增效的产业类城市更新。 3. 改造和完善城市基础设施、公共服务设施，提升城市功 能的设施类城市更新。 4. 加强名泉、历史文化街区、传统风貌区、不可移动文物、 历史建筑等保护利用，彰显泉城特色风貌的名城保护类城市更 新。 5. 推进山体、滨水、湿地、公园、生态廊道以及城市生态 基础设施修复完善，提升生态环境品质的生态类城市更新。 6. 统筹多类存量空间资源配置、优化功能布局，实现片区 可持续发展的综合类城市更新。 7. 市人民政府确定的其他城市更新活动。 第7条规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》 2.《中华人民共和国土地管理法》 3. 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》 4. 《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新 行动的意见》 5. 《中共中央办公厅国务院办公厅关于在城乡建设中加强 历史文化保护传承的意见》(厅字〔2021〕36号) 6. 《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通 知》(建科〔2023〕30号) 7. 《住房城乡建设部办公厅关于印发城市更新规划编制导 则的通知》(建办科〔2025〕46号) 8.《支持城市更新的规划与土地政策指引(2023 版)》(自 然资办发〔2023〕47号) 9. 《自然资源部住房城乡建设部关于进一步支持城市更新 行动若干措施的通知》(自然资发〔2025〕226号) 10.《中共山东省委办公厅 山东省人民政府办公厅关于持 续推进城市更新行动的实施意见》 11.《山东省人民政府办公厅关于印发山东省城市更新行动 实施方案的通知》(鲁政办字〔2023〕168号) 12. 《济南市城市更新条例》(2025年10月29日济南市第 十八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过2025年11 月20日山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十八次会议 批准) 13. 《济南市历史文化名城保护条例》(2020年8月25日济 南市第十七届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过2020 年9月25日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三 次会议批准) 14. 《济南市国土空间总体规划(2021—2035年)》 15. 《济南市城市更新专项规划(2021—2035年)》 16. 《济南市国土空间近期规划(2024—2030年)》 其他法律法规、政策文件、相关规划 第二章规划目标 第8条总体目标 全面贯彻中央城市工作会议精神，落实国家和省持续推进 城市更新行动的工作要求，以城市更新赋能“强新优富美高” 新时代社会主义现代化强省会建设，促进形成城市高质量发展 新局面，擘画创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化 人民城市建设蓝图。 基于“十五五”时期城市更新总体目标，重点聚焦居住、 产业、设施、生态、名城保护、特色风貌、建设治理七个方面 开展城市更新行动。至规划期末，各项行动应取得实质性进展。 第9条分期计划 至2026年底，把握“十五五”开局之年，先行启动重点项 目，深入探索城市更新创新实施机制，保障列入计划更新项目 全面开工，重点在基础设施改造、人居环境提升方面取得突破， 为“十五五”时期城市更新项目全面开展积累经验。 至2028年，全面推进各类城市更新项目实施，进一步夯实 城市更新与城市体检一体化推进机制，完善城市更新相关政策， 健全城市更新保障机制，推动城市更新的建设、运营、治理深 度融合，提高市场主体参与力度，形成良性可持续的城市更新 实施路径。以更新片区为抓手，重点推进综合性更新项目实施， 率先完成一批可推广、可复制的重点示范项目。 至2030年，深化建立健全常态化体检、系统化谋划、片区 化实施、项目化推进、 一体化运营的可持续城市更新模式，持 续完善城市更新工作机制与政策法规，城市更新项目实施取得 显著成效，打造一批具有全国影响力的示范性城市更新项目， 为城市在存量提质增效阶段的高质量发展贡献济南方案。 第三章城市体检与更新资源 第10条 城市体检 济南市自2020年起系统开展城市体检工作，坚持问题导向 与目标导向相结合，深入查找群众急难愁盼问题和影响城市竞 争力、承载力、可持续发展的短板弱项，构建“三单一图”(即 问题清单、整治清单、项目清单、城市更新片区建议地图),明 确城市更新重点和更新对象。 (一)居住方面。 问题主要集中于部分老旧住区，在人居 安全、配套服务与社区治理方面存在短板，难以满足居民对现 代宜居生活的需求。主要表现为：部分老旧住宅存在管线管道 破损、消防器材配备不足、适老设施设置不足等问题。部分老 旧小区消防安全基础薄弱，电动自行车充电、消防设施配备等 方面隐患突出。机动车停放泊位配备不足，新能源汽车及非机 动车充电桩配套缺口大。社区服务设施匮乏，智慧化水平需要 提升，托幼、智能安防等仍需加强。 (二)产业方面。 部分存量产业空间面临物质载体老化、 业态功能滞后、更新动力不足等系统性问题，亟待通过有机更 新实现功能再造与活力重塑。主要表现为：老旧厂区面临更新 成本高、产业导入不明、产权复杂等瓶颈问题。部分老旧商业 街区建筑老化、业态低端，缺乏现代消费场景。 (三)设施方面。 城市基础设施系统在安全韧性、运行效 率及智慧化水平方面存在不足，公共服务设施在布局与供给质 量上仍有提升空间。主要表现为：老城区市政管网老化，智慧 化监测与管理能力欠缺。消防安全设施覆盖存在短板。部分地 区存在通信杆线杂乱、光纤入户率低、5G 信号覆盖盲区等问题， 难以支撑数字生活与智慧治理需求。静态交通管理面临压力， 停车设施增配增建需求迫切，同时交通高峰时段拥堵问题持续 存在，轨道交通通勤覆盖有待提升。 (四)生态方面。 绿色空间总量基本达标，但存在布局不 均、服务覆盖不足等问题短板，老城区与高密度建成区供需矛 盾较为突出。主要表现为：老城区多个街道因新增场地受限， 公园绿化活动场地服务半径覆盖率未达85%。人均绿地面积整体 达标，但区域差异显著,部分人口密集区域存在明显绿地供给 缺口。 (五)名城保护方面。 历史文化保护工作已从资源普查、 制度建设进入以“有效保护与活化利用相结合”为核心的新阶 段，亟待探索可持续的传承与发展路径。主要表现为：历史建 筑、古树名木等历史文化资源的监测、保护、管理体系已初步 建立，保护情况总体良好，但部分历史资源的活化利用路径尚 未明晰，功能植入与城市发展、当代生活结合不够紧密。 (六)风貌方面。 城市风貌特色彰显与空间品质的系统性 塑造仍有提升空间，在风貌协调、特色传承与精细化管理等方 面仍有持续优化需求。主要表现为：老城与新城、传统风貌与 现代建筑之间的过渡与协调需加强引导。部分特色街区的历史 肌理保护与当代功能融合有待深化。城市整体形态与景观体系 的系统性管控尚需完善，以充分展现济南“山泉湖河城”交融 的独特魅力。 (七)治理方面。 城市治理的智慧化与精细化水平稳步提 升，但仍面临系统性深化与均衡发展的现实需求。主要表现为： 城市信息模型( CIM) 基础平台建设已形成一定基础，需加强外 围区域延伸覆盖。城市运行管理服务平台已完成全市15个区县 全覆盖，但当前平台应用需与城市更新工作进一步结合，持续 提升平台运行效能与处置智能化水平。 第11条 更新资源 全面梳理城市更新资源，将五类更新资源作为城市更新实 施重点，包括居住类、产业类、设施类、生态类、名城保护类。 规划范围内更新资源占地规模约137平方公里。 (一)居住类更新资源。 是指在城镇开发边界内，建成年 代较早、建筑质量较差或存在安全隐患、配套设施不完善、环 境品质不佳的存量居住空间，总占地面积约79.7平方公里。主 要包括老旧小区、危旧住房(含棚户区)、城中村等。 (二) 产业类更新资源。 是指土地使用效率低下、产能落 后或者停业停产、与规划定位不符、功能亟待置换或提升的经 营类存量空间，总占地面积约47.0平方公里。主要包括老旧低 效工业区厂区、旧市场、老旧商业设施、低效闲置地块等。 (三)设施类更新资源。 是指使用年限较长、功能老化、 性能下降、存在安全隐患、多年闲置、不能满足居民生产生活 需求而亟需更新修缮的管线、设施等，主要包括基础设施、公 共服务设施。其中：基础设施类更新资源涉及供水(热、电、 燃气等)管网、通信设施、城市道路及附属照明设施等；公共 服务设施类更新资源涉及老城区老旧学校、老旧医院楼宇设施、 老旧体育设施等。 (四)生态类更新资源。 是指市域范围内现状生态环境较 差或设施不完善，通过自我修复或者人工干预后，可继续为城 市活动提供绿色公共空间的生态资源，总占地面积约8.6 平方 公里。主要包括山体、滨水空间、公园等。 (五)名城保护类更新资源。 包括名泉资源、历史文化街 区、传统风貌区、不可移动文物、历史建筑。其中：名城保护 类更新资源共包含名泉72处、12大泉群，历史城区1处，历史 文化街区3处，传统风貌区1处，各级文物保护单位942 处， 未核定公布为文物保护单位的不可移动文物1332处，历史建筑 264处。 第四章更新片区 第12条 划定原则 为破解以单个项目推动城市更新出现的空间破碎、建设重 复、资金单一等问题，将更新片区作为推进城市更新实施的空 间管理单元。根据城市更新目标和行动任务，基于城市体检与 更新需求分析、更新资源分布、更新项目谋划布局等，结合基 于大数据分析的存量空间更新潜力评估情况，综合考虑规划要 求、空间布局、功能定位、行政区划、产权边界、泉水分布、 历史文化保护等因素，在规划范围内统筹识别划定以实施留改 拆等更新活动为主且相对集中成片区域，构建有利于管理城市 资产、平衡资金财务、探索创新政策、展示整体形象的城市更 新基本空间单元，形成城市更新项目统筹实施的空间载体，为 后续开展城市更新片区策划奠定基础。 优先划定更新紧迫性较强、更新资源相对集聚、更新价值 提升潜力大、统筹和实施主体相对明确的区域。如城市历史文 化资源集中区域、城市主要商业公共中心、轨道站点周边地区、 急难愁盼的民生问题集中地区、邻近山水资源地区等。城市更 新片区一般应以街区、园区边界为基础，原则上不跨区。如更 新资源集中连片具有一定整体性，且统筹主体较为明确，可结 合事权考虑跨区统筹。 第13条 更新片区划定 综合考虑更新资源分布、项目布局、意愿诉求和更新潜力， 共划示城市更新重点片区65个，各区县(功能区)均划定至少 1处更新片区。 实施中各区县(功能区)可在本规划基础上对更新片区进 行边界优化，原则上不减少已划定更新片区数量，鼓励各区县 (功能区)结合发展需求，加强更新片区谋划，按程序增补纳 入更新片区管理清单。 第14条 片区推进时序 到2030年，全面推动先行实施片区内更新项目实施，片区 统筹实施应取得实质性进展，打造形成一批示范性更新片区。 积极推进远景谋划片区，组织编制片区策划方案，统筹实施更 新项目。 实施中各区县(功能区)可在本规划基础上根据实际情况 优化更新片区推进时序。 第15条 片区分类指引 根据城市更新片区内资源现状和未来改造提升方向，将城 市更新片区分为保护传承类、人居改善类、产业增效类、综合 提升类四种类型，进行分类引导。 保护传承类片区主要分布在历史文化资源集中地区。整体 弘扬提升片区人文底蕴，落实相关保护要求，鼓励采用渐进式 微改造方式开展城市更新，加强城市设计风貌管控，积极建设 魅力亮点地区。 人居改善类片区主要分布在中心城区二环路周边老城区、 各区县老城区。重点推动公共服务设施补短板和宜居品质提升， 有序推进完整社区建设和城中村改造，加强保障房供给，促进 职住平衡，提升人居环境品质。 产业增效类片区主要分布在产业集聚区、商贸市场集聚区。 激活低效工业产业，激发创新动能，支持龙头项目带动片区整 体提升。推动老旧商业街区功能业态升级，加强工业遗产保护 利用，打造创新消费场景，提升片区发展活力。 综合提升类片区主要分布在多种存量资源交叉连片区域。 重点统筹各类存量空间资源配置，优化片区空间结构和功能布 局，组织促进各类更新项目有机结合，形成一体化更新合力。 第16条 片区实施要求 加强统筹，建立策划建设运营一体化机制。按规定程序确 定片区统筹主体，统筹安排和组合运作不同功能特点、改造方 式、盈利水平的更新项目，平衡风险收益，促进政企合作，压 实权责责任，有效推动更新项目实施和持续运营。 因地制宜，推进不同更新片区实施。在传统出让、划拨方 式以外，探索适用于城市更新的灵活土地供应模式，高效盘活 闲置、低效土地。通过不同方式实施产权归集，积极建立跨部 门产权协调机制，简化产权过户、变更等手续。鼓励引入经营 权分离、产权租赁、作价入股等轻资产运营模式，吸引社会力 量，有效盘活城市更新资产。 多渠道促进更新片区财务平衡。在片区策划中应基于片区 发展综合效益，搭配组合不同盈利水平的更新项目，制定片区 项目资金统筹方案。积极研究制定针对更新片区的财税、金融 支持政策，引导资金利好向重点更新片区倾斜投放。市场主体 应加强片区资产评估与运营策划，建立“可进入、可盈利、可 退出”的全生命周期金融方案，保障更新项目的市场化可持续 运作。 第五章更新行动与重点任务 第17条 改善民生，建设幸福宜居美好家园 全面改善居住条件，着力消除安全隐患，持续增进民生福 祉，满足人民日益增长的美好生活需要。有序开展城中村改造、 棚户区整治、老旧小区改造、危旧住房改造工作，推进完整社 区建设。到2030年，全面提升居住空间品质，建设安全宜居、 设施完善、管理健全的幸福美好家园。 (一)稳步推动城中村改造，持续开展棚户区整治，探索 保障性房源供给与存量住房去库存联动机制。 加快推动群众改 造意愿强烈、征收补偿方案成熟、资金基本平衡的城中村改造、 棚户区整治项目，切实回应和积极解决群众急难愁盼问题，增 进民生福祉。重点加大对中心城区二环路以内城中村的改造整 治力度，结合更新片区发展目标和产权主体意愿，因地制宜运 用综合整治、拆除重建、以旧换新等方式实施改造。创新改造 补偿机制路径，积极扩大补偿房源可选择范围，有效联动消化 存量住房。 (二)推动已完成基础改造小区进一步提升品质，适时启 动仍存在重点问题小区改造。 结合城市体检问题与整治清单， 16 评估已完成改造小区工作成效，进一步消除未解决问题，提升 居住空间品质。推动建立老旧住区信息台账，识别存在安全隐 患、水电供应等重点问题的住区，适时启动更新改造工作。 (三)着力开展完整社区建设，提高完整社区覆盖率。系 统谋划推动完整社区建设工作，精准匹配居民需求，补足公共 服务设施短板，实现社区基本公共服务、便民商业服务设施、 公共活动场地、群众健身设施等完整配套，切实有效提升完整 社区覆盖率。积极推动存量居住社区开展完整社区建设，鼓励 高效共享利用各类服务设施。因地制宜探索完整社区建设实施 路径，重点在中心城区开展完整社区建设试点工作，鼓励外围 区县加强完整社区建设，相关项目积极争取入选住房城乡建设 部《完整社区建设案例集》。 (四)加强危旧住房改造，探索自主更新模式。 稳步推进 危旧住房改造，结合城市体检加强摸排住房安全隐患，积极开 展加固或拆除工作，加大C 级、D级住房解危力度。在危旧住房 改造中鼓励运用新建造模式，落实绿色建筑、装配式建筑等政 策要求，控制改造成本，提升建设效率。积极探索危旧住房原 拆原建自主更新模式，以危旧直管公房为主要对象开展原拆原 建更新试点工作，探索危旧住房原拆原建的实施路径。 第18条 焕活产业，推动低效空间增效升级 以盘整低效资源、推动功能转型、促进产城融合为核心， 系统推进低效产业用地、老旧工业遗存、旧市场、老旧商业街 区及低效商办楼宇更新改造，培育新质生产力，优化城市空间 布局，提升城市功能品质与产业能级，助力城市高质量发展。 到2030年，构建形成空间集约高效、产业创新集聚、功能活力 复合、业态丰富多元、服务便捷完善的城市产业发展新格局。 (一)提升老旧、低效工业区产业用地生产效能，分类推 进改造更新，促进产业集聚和创新升级。 通过拆除外迁、改造 升级等方式推进老旧低效工业区更新工作。拆除外迁方面，引 导传统制造企业向已批复的经济开发区搬迁，推动产业集群化 发展。对产业外迁后废弃厂区、闲置厂房进行整合，释放土地 资源优先用于补充公共服务设施及保障性住房供给，缓解公共 服务短板与住房保障压力。改造升级方面，积极引入创新要素 资源，着重发展新质生产力，逐步淘汰高能耗、低附加值产业。 对产业项目升级给予政策支持，多维度吸引社会资本参与更新 改造，激发市场主体活力，助力企业实现产业创新升级。推动 产业用地功能混合与建筑复合利用，同步推进产业智能化、绿 色化改造，鼓励企业在厂区内增设日常生活服务设施与公共交 往空间，同时兼顾周边城市服务功能，吸引知识型人才集聚， 引导建设生产、研发、服务高度融合的产业集群。 (二)盘整老旧工业遗存与闲置厂房，推动功能转型利用。 重点在历下区、历城区、天桥区等推进老旧工业遗存与闲置厂 房转型改造，对厂区历史遗存进行安全性与历史价值等级评估， 制定差异化改造方案，按需开展老旧厂房建筑结构加固、修缮 与局部改建。保留工业风貌，加强活化利用，积极引入新型业 态，推动旧厂房转型为文化创意园区、艺术街区、公共体育场 馆或旅游目的地，实现工业遗产保护与城市文体消费的有机融 合。 (三)改造优化并重推进旧市场更新，适配城市产业发展 布局。以槐荫区、天桥区、历城区等为重点，通过改造提升、 功能优化等方式推进旧市场更新改造。改造提升主要适用于符 合城市功能发展布局、专门化程度高、具有区域影响力、经营 状况良好，但市场空间品质较差、对周边环境产生一定影响的 商品贸易市场，积极引导该类市场开展自主更新，优化交通组 织，完善物流、卫生及垃圾处理配套，按需增设餐饮、住宿、 金融、办公等服务设施，提升市场环境品质和综合服务能力， 改善市场营商环境。功能优化主要适用于规模较小、区域影响 力小、空间品质差的商品贸易市场，引导该类市场优化创新商 品交易功能，与中心城区二环路以外同类市场形成差异化发展， 推动市场群进行展贸化、平台化、智慧化改造。积极推进旧市 场腾退空间功能转型，按需转化为商业消费、商务金融、科创 办公等其他业态。 (四)提升老旧商业街区业态品质，加强低效商办楼宇更 新改造，营造创新消费活力场景。 重点在历下区、市中区、槐 荫区、济南高新区等推进老旧商业街区更新改造，以泉城路、 洪楼广场等传统商业街区为重点，引导市场主体参与，改造提 升既有商业服务设施，积极引入新业态，打造具有区域影响力 和济南特色的城市商圈。将优质商业业态与旅游、文化、体育、 休闲等融合，加强培育夜间消费经济，完善夜景亮化照明，延 长重点商圈公共交通运营时段，打造创新消费场景。鼓励低效 商办楼宇产权主体进行自主更新，重点推进产权清晰、更新意 愿较强的楼宇开展更新改造，满足各类业态的使用需求。 第19条 提升设施，加强安全韧性保障能力 加强与教育、医疗、文化、养老、体育等公共服务设施类 专项规划和能源、交通、防灾、市政等基础设施类专项规划的 衔接，系统谋划推进公共服务与基础设施更新工作。到2030年， 显著提高公共服务保障水平，持续提升城市综合防灾减灾能力， 确保韧性安全、保障有力。 (一)补足公共服务设施短板，加强老旧设施提标改造和 功能转化，全面提升公共服务保障能力和服务品质。 结合城市 体检问题与整治清单，衔接各类公共服务设施专项规划要求， 系统谋划公共服务设施更新工作，建立健全多层级、全覆盖的 公共服务网络。结合公共服务设施更新，统筹推进建筑节能改造， 鼓励实施绿色化或超低能耗改造。充分利用存量闲置房屋和低 效用地，优先补齐民生领域公共服务设施短板，满足人民群众 生活使用需求。优先保障“一老一小”设施服务能力，合理满 足青年群体、特殊群体等多层次使用需求。合理利用存量设施 资源，鼓励公共服务、社区、环境资源的有效共享，提高土地 利用效率。 (二)加强城市安全韧性，推进基础设施智慧化建设。加 快推进市政管网、道路交通、生态水务、消防安全等城市基础 设施更新改造。高标准提升市政场站等设施承载力，满足动态 使用需求。加快推进供水、污水、排水、燃气、供热等老旧管 网设施建设改造，重点对运行超期、材质落后、存在结构性缺 陷的管网实施更新，消除安全隐患，提升生命线工程安全可靠 性。推进通信基础设施更新升级，推动通信塔杆、管道与市政 管廊、社会杆塔资源共建共享，加快实施通信管线入地、网络 提速和5G 补盲，深度提升“双千兆”通信网络覆盖质量。完善 城市交通基础设施，提升道路承载能力，改善主要交通节点通 行能力。完善城市消防水源，推进消防救援站建设，提高消防 救援站覆盖率，提升城市抗御火灾的能力。加强市政、交通基 础设施设备的智能化改造和智慧化管理，完善智能检测感知系 统建设，加强对地下管网、雨污流量、道路运量、静态交通等 城市基础设施运行数据的智能化监测，实现精细化治理，为城 市应急管理决策和长效运维方案提供支撑。 (三)探索大型服务设施一体化更新路径，推动低效划拨 用地设施转型利用。 谋划以大型公服设施、交通场站等设施改 造带动周边地区一体化更新的片区化实施路径，梳理整合周边 零散地块，同步推进周边老旧社区、低效楼宇、生态修复、基 础设施、公共空间等更新项目，通过全要素统筹、全流程协同 实现片区空间结构优化和功能品质提升。推动低效或闲置的各 类设施空间盘活和功能转换，在保障建筑安全的基础上，鼓励 产权主体按照社会和市场需要，增补服务设施或进行市场化转 换。鼓励各区县(功能区)根据自身实际发展需求，出台相关 保障政策，激发市场活力，调动产权主体自主更新的积极性。 (四)有效降低设施类更新项目建设成本，积极扩大投融 资渠道。鼓励公共服务设施与市政基础设施用地采取长期租赁、 先租后让、弹性年期出让等方式供应，吸引市场主体参与更新。 开展对特定基础设施和公用事业项目的特许经营权制度探索， 鼓励符合条件的特许经营项目公司进行结构化融资，发行项目 收益票据、不动产投资信托基金( REITs) 和资产证券化产品等， 有效拓展投融资渠道，提高市场主体投资相关更新项目的积极 性。 第20条 优化环境，促进公共空间提质共享 筑牢生态绿色本底，提升城市生态环境质量，突出泉城特 色形象。坚持生态惠民、生态利民，推动生态空间与生活空间、 生产空间有机融合。到2030年，进一步优化城市公共空间结构， 连通蓝绿网络，增补公园绿地，构建具有济南特色、绿色生态、 开放共享的公共空间环境。 (一)完善生态景观结构，构建济南特色公共空间体系。 统筹市域生态空间与绿地景观结构，突出山水入城、城绿交融 的特色景观格局。建立“山泉湖河城”市域特色公共空间体系， 加强生态空间互联互通，以蓝绿空间串联南部山区生态屏障、 中部泉群保护区、沿黄河生态廊道及大明湖、护城河等核心景 观，构建山河联动、蓝绿交织、有机连接的生态系统网络。围 绕生态网络加大生态类更新项目谋划力度，加强山体资源的保 护修复与合理利用，推动河道、湿地等水体生态修复，推进城 市水土保持和生态清洁小流域建设。 (二)提升公共空间品质，高标准推动园林绿化更新改造， 增补小微绿地。结合城市体检问题与整治清单，系统推进公园、 广场等各类城市公共空间更新。结合公园景观资源和功能特征 塑造多元化主题，增强公园的可辨识度与文化内涵。结合公园 的类型与功能，改造提升配套服务与休憩设施，提高公园使用 舒适度。提升绿地景观时应多利用本土植物，突出绿化景观地 域特色。激活“金角银边”空间，挖潜城市零散、闲置、难以 独立开发的边角地、零星地、插花地等，通过“见缝插针”方 式建设口袋公园、增设便民服务设施，精细化提升人居环境品 质，提升周边土地价值与商业活力。 (三)盘活公共空间资产，推动公共空间开放共享和复合 利用。鼓励公园绿地开放共享，加大公园无界开放改造力度， 促进城园融合。推动单位大院、企业单位、产业园区公共空间 开放共享，激活消极空间，提高城市活力。优化整合零散绿地 和社区活动、体育健身、便民服务空间，提高绿地空间活力与 使用频率。鼓励公共空间复合利用，加强公园绿地与周边资源 的联动，鼓励适当植入新消费、新业态，打造集市、夜游等特 色场景，盘活公共空间资产，提升公共空间经济与社会效益。 探索多方参与的公园管理运营路径，支持引入社会力量参与投 资运营，进一步提升公共空间的经济价值。 第21条 传承文脉，推进文化遗产活化利用 坚持保护第一、合理利用和最小干预原则，守好历史风貌， 补齐民生短板，加强以用促保，彰显城市魅力。聚焦泉脉守护 23 与文脉传承，展现泉城魅力风采，积极开展以不可移动文物、 历史建筑、历史文化街区、传统风貌区、泉水等为核心要素的 更新活动。到2030年，以明府城、商埠区为重点，打造历史文 化遗产保护传承与活化利用的示范案例。 (一)落实保护要求，加强活化利用，做好历史形象展现 的基础性工作。严格管理不可移动文物、历史建筑等历史文化 遗产的修缮程序，维护遗产本体及环境的真实性、完整性。历 史建筑修缮要维护历史建筑的主要特征，不应破坏或遮挡体现 历史建筑核心价值的外观、结构和构件。探索基于文物等级的 分类活化利用机制，重点推动明府城、商埠区、成熟商圈周边、 旅游景区、文创园区内部历史建筑利用，按需引入公共文化或 文旅休闲、创意办公功能。鼓励社区内历史建筑改造植入社区 服务功能。 (二)整体保护历史城区风貌，加强历史文化街区、传统 风貌区活态传承。系统推进历史城区风貌保护与文化景观塑造， 彰显历史风貌，加强新建建筑风貌控制，实现历史风貌与当代 建设有序交融，相得益彰。整体保护3 片历史文化街区，重点 保留提升将军庙、芙蓉街一百花洲2 片历史文化街区传统生活 场景，应采用微更新、渐进式改造方式，禁止大拆大建，留住 原住民，实现“见人见物见生活”。整体保护商埠区“一园十二 坊”传统风貌区，加强商埠区对现代城市功能的承载力，推动 片区化整体实施。 (三)加强工业遗产活化利用，构建以胶济铁路为核心的 文化遗产展示廊道。围绕胶济铁路沿线，统筹推进工业遗产认 定工作，系统保护老厂区、老建筑、老设备等历史要素，加强 工业遗产活化。重点推进工业遗产项目的保护利用，鼓励植入 文化创意、体育运动、商业办公等功能设施，打造济南工业文 化的集中展示窗口。 第22条 彰显风貌，突出城市特色空间形象 衔接济南市总体城市设计等相关工作，在城市更新中保护 景观眺望格局，推动建设泉道系统，展现泉城特色形象风貌。 到2030年，进一步建设整洁有序、特色鲜明、形象突出的世界 泉城。 (一)保护景观眺望格局，加强城市更新中建筑高度控制， 畅通视线廊道。保护千佛山与古城的互看视廊视线通畅，保障 大明湖四向眺望范围内不新增高层建筑，加强城市更新中对趵 突泉、五龙潭等重要景观区域视廊覆盖范围的建设控制。视线 廊道控制范围内更新建设应严格保护眺望格局，新建建筑应满 足建筑高度控制要求，既有超高建筑经科学评估后可采取第五 立面整治或拆除降层工作。 (二)构建由明府城拓展到中心城区的泉道特色慢行系统， 塑造泉道织网空间格局，打造显泉知城城市印象。 通过道路铺 装、立面设计、景观要素、信息导视等方式，强化泉要素的表 达，打造特色慢行景观游览空间，串联以泉水为核心的城市公 共空间，集中彰显济南城泉共生的特色风貌与泉水文化。重点 以明府城更新片区为示范，连点成片打造泉道系统，围绕泉道 空间植入服务设施、文化消费场景，形成连续性强、识别度高 的泉道系统示范段。 (三)推动“三高”沿线环境治理工作向纵深发展，进一 步提升城市门户节点、重要通道沿线的风貌形象。 基于现有高 速铁路、高速公路、高架路沿线环境综合治理工作成效，积极 推动相关工作向纵深延展，适时开展北园高架路沿线、胶济铁 路沿线、二环东路沿线等区域的深化整治工作。结合明湖北等 先行实施更新片区，谋划片区内北园高架路沿线、胶济铁路沿 线风貌提升，选取问题典型突出、具有可操作性的路段制定示 范区段更新建设方案，推进沿线景观带、标志物、重点街区等 风貌整治提升，以点带面发挥示范引领作用，提升城市门户、 重要通道沿线风貌形象。 第23条 精细治理，提升智慧高效管理水平 从政企协同、公众参与、专家支持等维度，构建多元主体 深度参与、服务型政府精准引导、专业力量全程支撑的更新治 理体系。进一步完善济南市城市运行管理服务平台建设，通过 大数据、云计算、物联网、人工智能等技术手段提升城市运行 管理效率、公共服务质量和风险应对能力，推动更新项目内容 更加贴合民生需求、运作更加高效顺畅。到2030年，在更新项 目中积极探索试点，持续提高城市治理智慧化精细化水平。 (一)加强政企协同实施，提高市场主体积极性。 在更新 项目中加强构建服务型政府导向的政企协同运作模式，探索实 施“城市更新合伙人”模式，推动政府与市场深度融合，引导 金融机构、建筑企业等社会力量深度参与建设、运营、治理全 流程，激发更新项目的社会经济活力。通过项目试点探索建立 标准化评估体系，综合评估社会企业在各类更新项目中的资产 盘活、运营管理和自我造血能力。推动搭建集项目监管、资产 运营、意见反馈于一体的智慧化开放平台，实现城市更新信息 高效透明，提供政策申报、法律咨询、投资咨询等一站式服务， 以智慧化治理手段提升政企协同的精细化水平。 (二)丰富公众参与路径，加强多元主体参与度。 由市级 主管部门组织制定多元主体参与城市更新治理的政策细则，明 确主体统筹职责、公众参与流程与权责划分。重点在完整社区 建设、老旧小区改造、危旧住房改造等更新项目中，建立实施 主体、业主、物业服务企业等共同参与的协商机制，探索推进 居民自主更新、社会志愿服务等治理模式。依托济南市智慧住 建“一张图”和既有房屋建筑安全管理系统，适时开通问题沟 通、信息报备等技术模块，夯实平台底座，加强数据支撑。 (三)推动专业技术力量在更新治理中发挥更大作用。探 索建立城市更新专家团队在城市更新项目中的“陪伴式”参与 路径，以技术专家为纽带破解沟通协调难题，将责任规划师、 责任建筑师等作为居民与主管部门、实施主体之间的沟通桥梁， 在专业咨询、技术建议、信息宣贯、沟通协调、实施跟踪等方 面充分发挥专业技术力量，提高更新项目推进效率和实施成效。 第六章更新项目 第24条 “十五五”时期城市更新项目 围绕2030年城市更新总体目标，落实城市更新行动与重点 任务，根据《济南市城市更新条例》中明确的项目类型，按照 符合相关规划、符合各类城市更新法律法规和政策要求、符合 区域发展定位的标准，谋划储备“十五五”时期城市更新项目， 有序推动城市更新行动。 各区县(功能区)应加强城市更新项目谋划，组织项目责 任主体有序提报项目，遴选出具有前瞻性、引领性和可操作性 的优质项目，按照规范程序及时纳入“十五五”时期城市更新 项目储备，同时对不符合城市更新相关管理要求的项目按照规 范程序及时进行清退，为持续推进城市更新行动提供坚实有力 的项目保障。 第25条 项目管理机制 为加强城市更新项目管理，采用“两级、三库、 一平台” 的核心架构，建立城市更新项目库管理工作机制，实现项目的 全生命周期精细化、动态化管理。明确不同层级项目库的准入 条件、纳入程序、管理方式、服务保障以及退出机制，实现城 市更新项目库的常态申报、动态调整、分类管理、规范运行。 加强城市更新储备项目识别与筛选工作，扩展丰富项目来源， 积极开放企业、社区、公众、专业机构提案通道，通过多种方 式挖掘潜在项目。 (一)明确市区两级责任。 建立市、区县两级城市更新项 目统筹调度与协同推进工作机制。市住房城乡建设部门会同相 关部门负责本市城市更新项目库的综合协调和政策指导工作， 组织编制本市年度计划并督促实施。市级行业主管部门负责本 行业领域入库项目的审核把关，做好项目的管理与服务保障工 作。区县人民政府负责建立本区县城市更新项目库，组织做好 项目库的常态申报、动态管理和服务保障工作；组织编制本区 县年度计划；定期组织相关部门对入库项目开展联合会商。区 县城市更新主管部门负责本区县项目库综合协调与年度计划的 推进实施。 (二)建立城市更新项目库。 按照“以需求为导向、以项 目为牵引”工作要求，精准对接国家对城市更新工作的战略部 署、政策要求与目标分类，遵循“实施一批、储备一批、谋划 一批”的原则，建立谋划库、实施库、年度计划库管理机制， 谋划库侧重项目谋划，实施库聚焦项目生成，年度计划库突出 项目落地，形成“谋划-生成-落地”的全流程闭环管理体系。 明确项目入库标准与申报流程，实行常态申报、项目入库和动 态调整，滚动推进项目实施，及时补充优质项目、清退不符合 条件项目，确保项目库的科学性、时效性与可操作性，为城市 更新工作有序推进提供坚实项目支撑。 (三)搭建项目库管理平台。 整合项目空间、属性及社会 经济等多源数据，制定统一的数据标准和技术规范，实现数据 资源标准化归集与管理。打破部门壁垒、层级界限，建立跨部 门、跨层级数据共享与业务协同机制，为项目决策、审批监管、 进度跟踪等提供全面、精准、实时的数据支撑。建立覆盖项目 全生命周期的管理系统，实现项目申报、审批、建设、验收等 业务流程数字化与实时监控，并对进度、质量、成本进行全程 跟踪，提升项目管理的精细化、智能化水平，保障项目高效率 推进、高质量完成。 第七章保障机制 第26条 加强更新工作组织 市级层面强化顶层设计、高位统筹，市人民政府加强对城 市更新工作的领导，发挥市城市更新工作领导组织机制作用， 统筹全市城市更新工作，决定城市更新相关重大事项，牵头制 定相关政策。市级住房和城乡建设主管部门牵头负责本市城市 更新项目的管理和综合协调工作，会同相关部门拟订相关政策 措施、规划计划并组织实施。区县人民政府落实主体责任，负 责统筹推进本行政区域城市更新工作，对城市更新活动进行组 织协调和监督管理，推动城市更新项目实施。街道办事处、乡 镇人民政府应充分发挥基层组织作用，建立城市更新基层治理 长效机制，搭建政府、居民、市场主体城市更新多元共建平台， 协助城市更新项目落地实施。 第27条 健全更新政策体系，完善配套管理制度 以《济南市城市更新条例》为统领，加快推进条例实施细 则研究，健全城市更新制度体系，进一步明确各级政府与部门 职责、政策适用范围、项目实施要求、监督管理等内容。 推动建立城市更新与城市体检一体化推进机制，完善城市 体检制度，创新城市体检成果运用方式，落实城市体检整治部 门责任，搭建城市体检问题整治与更新项目生成技术路径和传 导机制，确保城市体检工作与年度投资计划、财政预算安排、 更新项目编制等有效衔接，实现“无体检、不更新”。在城市 更新片区推行片区体检，作为开展城市更新片区策划的工作基 础。 完善城市更新片区统筹主体管理机制，规范城市更新片区 统筹主体的确定方式和程序，鼓励引入社会主体，采取联营、 合作、入股等方式，提高市场化活力。规范城市更新项目编制 实施工作流程，系统规定城市更新行动计划制定、实施主体确 定、更新方案编审和项目实施等环节的操作流程与技术要求， 实现城市更新全流程标准化。 探索建立贯穿城市更新全流程的精细化城市设计体系，加 强城市设计编制中的更新技术导向，联动城市体检评估制定设 计策略，推动结合城市更新片区策划工作开展精细化城市设计 研究。 加强城市更新工作考核，建立城市更新项目建设成效后评 估机制，对城市体检问题整治情况、城市更新项目建设完成度、 民生改善效果、持续运营能力等进行督导考核，构建全生命周 期闭环管理链条。探索建立“以效定补”机制和量化评估标准， 将评估结果与项目优先级、资金分配等挂钩，为后续政策优化 提供决策依据。 推动完善城市更新专家智库制度，为城市更新工作提供技 术支持与智力支撑。组织参与城市更新的重点企业开展研讨交 流，总结优秀案例，实现经验互鉴。研究出台城市更新公众参 与机制建设相关政策和实施细则，将社会治理融入城市更新政 策制定、技术论证、项目实施、跟踪考核等工作环节。 第28条 强化激励支持政策 研究出台支持城市更新的土地管理与供应、不动产管理、 规划协调等政策。优化土地供应方式，鼓励城市更新项目用地 立体分层布局。基于经济社会发展需求，优化存量房产、土地 使用过渡期支持政策。完善不动产登记管理政策，出台城市更 新中产权确权、登记、归集路径细则。按照《济南市城市更新 条例》有关规定，明确特殊类型更新项目的认定范围和程序， 因地制宜确定此类更新项目在建筑间距、建筑退距、建筑密度、 日照标准、绿地率、停车位等方面的设计标准。加快研究出台 容积率转移与奖励支持政策。对符合规划的更新项目，通过适 当放宽用地功能混合比例等方式提升项目对市场主体的吸引力， 撬动社会投资。健全规划许可制度，动态优化建设工程规划许 可豁免清单，加大对符合条件的既有建筑改造利用、公共服务 设施与基础设施改造、公共空间品质提升等城市更新项目的支 持力度。 落实城市更新相关税费减免政策。积极争取中央预算内投 资、超长期特别国债等各类政策性资金，做好项目申报储备工 作。加大专项债、财政资金对城市更新项目的支持力度，探索 城市更新项目补贴、奖励政策，重点支持片区更新和试点项目。 创新市场化融资渠道与金融工具，构建多元社会资本参与 机制。在保障公共利益的前提下，创新投融资模式，积极引导 社会资本参与城市更新。定期召开城市更新项目推介会，积极 扩大济南市城市更新产业联盟影响力，持续完善政企银对接平 台。建立城市更新项目全生命周期金融方案，加强资产评估与 运营策划，优先通过市场化方式运作，为城市更新资金筹集提 供保障。积极推动不动产投资信托基金( REITs) 在城市更新领 域应用，支持符合条件的项目纳入省级 REITs 项目储备库。允 许市级城市更新重点项目优先纳入金融机构战略合作范畴，通 过开辟授信审批绿色通道、匹配专项额度保障及差异化风险评 估机制，确保相关项目享受土地优惠和行政程序减免政策，实 现项目融资流程优化与资金高效落地。 优化城市更新项目审查审批流程。研究出台城市更新项目 审查审批流程优化政策措施，进一步明确部门职责，整合审批 事项并合理压缩审批时限，通过会商联审、并联审批等方式， 简化优化城市更新项目审批服务流程，实现城市更新项目审批 的提速增效。探索设立城市更新项目综合服务窗口，依法依规 开展城市更新项目收件、受理、审批、帮办代办等服务，为城 市更新项目审批提供服务保障。 第八章附 则 第29条 施行日期 本规划自印发之日起施行。 第30条 解释权 本规划由济南市住房和城乡建设主管部门负责解释。