保障性住房（配租型/配售型）项目获得十五五政策大力支持，项目立项、拿补贴全流程解析

2024年是"十五五"规划开局之年，房地产市场新旧发展模式的切换进入关键节点。过去二十年依赖商品房开发的高速增长模式已逐步退潮，而保障性住房作为民生保障类公共服务产品，首次被纳入"十五五"规划纲要的公共服务体系建设核心任务。从2023年中央经济工作会议提出"加快完善住房保障体系"，到2024年全国住房和城乡建设工作会议明确"新开工建设筹集保障性住房200万套以上"，保障性住房尤其是配租型的公租房、保障性租赁住房，以及配售型的共有产权住房，已经成为地方政府稳投资、保民生、引导人口流入的核心抓手，也为房地产开发企业、城市运营商、产业投资机构开辟了新的长期稳定赛道。

一、十五五保障性住房支持政策核心要点

这一表述奠定了未来五年保障性住房的政策基调，配套的落地政策已经在2024年密集出台。财政部《关于十五五期间支持保障性住房建设的财政政策通知》明确，对配租型保障性住房免征房产税、城镇土地使用税，对其建设运营环节的增值税、契税给予减征优惠，中央财政按公租房3万元/套、保障性租赁住房1.5万元/套的标准给予定额补助，部分人口流入量大的省份可在此基础上上浮20%。自然资源部的配套政策则提出，保障性住房用地应保尽保，可采取划拨、出让或租赁等方式供应，其中出让方式供应的可按底价的70%确定出让金，允许分期缴纳，最长不超过2年。

金融支持政策力度同样超出市场预期。中国人民银行、银保监会联合发布的《关于做好保障性住房金融服务的通知》，明确保障性住房开发贷款集中度不纳入房地产贷款集中度管理，贷款利率可在LPR基础上下浮10-20个基点，贷款期限最长可达30年。同时支持符合条件的保障性住房项目发行基础设施REITs，盘活存量资产形成投资良性循环。截至2024年6月，全国已有12个保障性租赁住房REITs项目获批发行，平均发行利率3.2%，募集资金总规模超过420亿元，其中上海、广州的项目上市后平均现金分派率达到4.5%，显著高于商业地产REITs的平均水平。

值得注意的是，针对配售型保障性住房，政策明确了"封闭流转"的核心原则，十五五规划纲要配套文件中专门提到："配售型保障性住房上市交易须符合当地政策规定，增值收益按约定比例向政府缴纳，未满规定年限不得上市交易，鼓励由政府优先回购。"这一规则既避免了保障性住房成为套利工具，也为产权持有人保留了合理的增值空间，为地方因地制宜推进共有产权住房建设扫清了制度障碍。

二、行业发展现状与十五五时期的新机遇

当前行业发展仍然存在几个突出的结构性问题：一是供给与需求错配，人口流入量大的一线、新一线城市保障性住房缺口依然明显，贝壳研究院2024年调研数据显示，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新市民住房租赁需求中，仅32%的需求能够被现有保障性租赁住房覆盖，新市民平均租房支出占收入比重超过35%，远高于国际公认的30%以下合理水平；二是运营效率偏低，部分地区配租型保障性住房存在空置率高、配套不完善的问题，2023年全国保障性住房平均空置率约8.3%，部分三四线城市甚至超过15%，核心原因是选址远离产业园区和公共交通节点，教育、医疗等配套设施建设滞后；三是社会资本参与度不足，目前保障性住房建设资金中财政资金和地方国企投入占比超过70%，民营企业参与占比不足20%，缺乏可持续的盈利模式是核心制约因素。

十五五时期保障性住房行业的增量空间和结构性机遇十分明确。首先是总量规模的稳定增长，根据住建部公布的十五五住房保障规划，2026-2030年全国计划新增建设筹集保障性住房1500万套，其中配租型占比不低于70%，预计带动开发投资超过6万亿元，年均投资规模保持在1.2万亿元以上，将对冲商品房开发投资下滑的压力。尤其是人口流入量大的长三角、珠三角、京津冀等重点城市群，保障性住房建设规模将占全国总量的60%以上，上海、广州、深圳等城市十五五期间保障性住房供应占住房供应总量的比重将不低于30%，部分城市甚至达到40%。

其次是"租购同权"政策落地带来的运营价值提升。十五五规划纲要明确提出"逐步实现租购住房在享受公共服务上具有同等权利"，目前已有20多个省份出台细则，明确持有保障性租赁住房租赁合同的承租人，可在居住地办理落户、子女入学、社保缴纳等公共服务，这将大幅提升保障性租赁住房的租赁稳定性和租金溢价空间。以上海为例，2024年推出的保障性租赁住房项目中，周边配套公立学校的项目租金较同地段普通商品住房低15%，但出租率始终保持在98%以上，租金年涨幅稳定在2%左右，运营净收益率可达4-5%，已经具备长期持有运营的商业价值。

配售型保障性住房的差异化机会同样值得关注。目前共有产权住房已经在北京、上海、广东、江苏等10多个省份试点推进，北京已累计供应共有产权住房超过10万套，购房人持有产权比例普遍在60-70%，销售价格为同地段商品住房的50-60%，项目去化率达到100%。对于开发企业而言，配售型保障性住房虽然销售价格较低，但土地成本同样偏低，且销售回款有保障，几乎不存在去化风险，净利润率普遍可以保持在3-5%，明显高于当前普通商品住宅项目的平均利润率水平。

三、保障性住房项目投资决策要点

配售型保障性住房则属于开发销售类项目，逻辑和商品房开发类似，但回款更有保障，适合传统开发企业参与。以杭州2024年出让的某共有产权住房项目为例，土地出让楼面价1.2万元/平方米，销售限价2.2万元/平方米，而同地段普通商品住房销售价格约3.5万元/平方米，项目综合开发成本约1.8万元/平方米，净利润率约5.6%，且项目开工后即可面向符合条件的申购家庭预售，回款周期比普通商品住宅短3-6个月，几乎没有市场波动风险。

项目选址是投资决策的核心考量因素。配租型保障性住房必须优先选择靠近产业园区、轨道交通站点、城市核心功能区的地块，需求端的稳定性是第一优先级。我们调研了2021-2023年全国120个保障性租赁住房项目，选址距离轨道交通站点1公里以内、周边3公里范围内产业就业人口超过5万人的项目，平均出租率达到96.7%，租金年涨幅1.8%；而选址远离产业区和交通节点的项目，平均出租率仅72.3%，部分项目甚至出现开业2年出租率不足50%的情况。对于配售型项目，重点要评估当地的申购人群规模，三四线城市如果人口持续流出，申购需求不足，很容易出现配售困难的问题，优先选择城区人口超过300万、近三年人口净流入的城市布局更为稳妥。

风险评估需要重点关注三个维度：一是政策风险，尤其是配售型项目的流转规则，部分城市规定共有产权住房持有满5年可上市交易，但需向政府缴纳30-50%的增值收益，部分城市则要求必须封闭流转，只能卖给符合条件的申购家庭，这会直接影响项目的定价和去化，投资前必须明确当地的政策细节；二是运营风险，配租型项目的运营成本直接影响收益率，通常运营成本占租金收入的20-30%，如果运营团队能力不足，成本控制不当，很可能将收益率拉低到3%以下，失去商业价值；三是退出风险，虽然目前保障性租赁住房REITs通道已经打通，但对项目的运营年限、现金流稳定性有严格要求，要求项目已运营满1年、近3年净现金流为正、出租率不低于90%，不符合条件的项目暂时无法通过REITs退出，需要做好长期持有的资金准备。

收益测算时要充分考虑各类政策优惠的影响。按当前政策，配租型保障性住房免征房产税、城镇土地使用税，增值税减按1.5%征收，相比普通租赁住房，每年可节省税费约占租金收入的8-10%，同时中央和地方的财政补贴可覆盖10-15%的总投资，这些都要纳入收益测算。以广州某保障性租赁住房项目为例，项目总投资8亿元，获得中央和地方财政补贴1.2亿元，实际企业投入6.8亿元，年租金收入5200万元，扣除运营成本和税费后年净收益3800万元，实际内部收益率可达5.3%，远高于未考虑政策优惠时的4.1%。

四、项目立项及补贴申请重点

土地手续办理要根据项目类型选择合适的供应方式。配租型的公租房一般采取划拨方式供地，无需缴纳土地出让金；保障性租赁住房既可以采取划拨方式，也可以采取出让、租赁或作价出资（入股）方式供应，部分城市支持利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地建设保障性租赁住房，无需变更土地性质，可大幅降低土地成本。配售型共有产权住房一般采取出让方式供地，土地出让时会明确销售限价、购房人产权份额、流转规则等要求，拿地前要仔细核对出让文件的条款，避免后续出现纠纷。

项目立项申报材料通常包括：项目立项申请报告、项目可行性研究报告、土地权属证明或土地出让合同、建设方案（含户型配比、配套设施、装修标准等）、运营方案（配租型项目需提供）、企业资质证明材料等。其中可行性研究报告需要重点说明项目的必要性、需求分析、建设规模、投资估算、资金筹措方案、收益分析等内容，配租型项目还要明确租金定价标准，配售型项目要明确销售价格和产权份额。部分城市要求配租型保障性住房的租金标准不高于同地段同品质市场租赁住房租金的80%，部分城市为70%，这一标准直接影响项目收益，申报前要提前确认。

补贴申请分阶段进行，要注意时间节点和材料要求。中央财政定额补贴一般在项目开工后拨付50%，竣工验收后拨付剩余50%；地方财政补贴根据各地政策不同，有些在开工后一次性拨付，有些分阶段拨付。申请补贴需要提交的材料包括：保障性住房建设计划文件、施工许可证、工程进度证明、资金到位证明、补贴申请表等。需要特别注意的是，补贴资金必须专款专用，只能用于项目建设，不得挪作他用，财政部门会定期对资金使用情况进行审计，一旦发现挪用，不仅要收回补贴资金，还会被取消后续申报资格。

拿地和建设阶段还有几个常见的注意事项：一是配建要求，部分城市的商品住房项目要求配建一定比例的保障性住房，配建比例一般在5-10%，配建部分需要无偿移交政府，或者由政府按成本价回购，拿地前要将配建成本纳入测算；二是配套设施建设要求，保障性住房项目必须同步建设教育、医疗、养老、商业等配套设施，部分城市要求配套设施占项目总建筑面积的比例不低于10%，这部分成本也要提前考虑；三是质量要求，保障性住房的质量标准和商品住房一致，住建部门会将保障性住房项目作为质量监管重点，出现质量问题会被严肃追责。

结尾

对于有意进入的企业，我们的建议是先从保障性租赁住房项目切入，和地方政府平台公司合作开发，风险共担，积累运营经验后再逐步扩大规模。不要盲目进入人口流出的三四线城市，优先布局长三角、珠三角等人口流入量大、产业基础好的区域，重点选择靠近轨道交通和产业园区的项目。申报补贴前要仔细研究当地政策细则，最好安排专人对接住建、财政、自然资源等部门，确保各个环节符合要求，避免因材料缺失或不符合要求错过补贴申请时机。

长远来看，随着租购同权的逐步落地和REITs市场的成熟，保障性住房将成为兼具民生属性和商业价值的优质资产，能够为企业提供长期稳定的现金流，穿越行业周期。这个赛道不需要赚快钱的投机者，需要的是愿意长期深耕、真正服务民生的参与者。