十五五期间购物中心将成为消费升级核心载体，立项、拿地、拿补贴全流程攻略

“十五五”规划开局之年，扩大内需、提升城市消费能级成为各地经济发展的核心抓手，购物中心作为集零售、餐饮、文旅、社交功能于一体的复合消费场景，恰好契合了城市更新、消费升级的双重政策导向。据商务部数据显示，2024年全国重点城市购物中心客流同比提升18.7%，带动区域社零总额增长超过12个百分点，已经成为地方拉动消费、创造就业、提升城市形象的重要抓手。无论是传统商业地产企业、城市更新平台还是跨界进入商业运营领域的企业，提前摸透十五五期间购物中心项目的申报规则、土地政策和补贴逻辑，就能在这一轮消费基建热潮中抢占先机。

一、十五五支持购物中心发展的政策背景与市场趋势

1. 顶层政策明确支持方向

2025年国家发改委印发的《“十五五”扩大内需战略实施方案》中明确提出，“支持各城市规划建设一批业态融合、服务多元的现代商业综合体，打造区域消费中心节点”，首次将购物中心作为城市消费基础设施的核心组成部分纳入政策支持范畴。随后商务部、住建部等多部门联合出台的《城市商业体系建设行动计划》进一步提出，“十五五期间全国要培育100个具有区域辐射力的地标型购物中心，对符合条件的项目给予财政、用地、金融等多维度支持”，直接明确了购物中心在商业体系建设中的核心地位。

2. 地方配套政策持续加码

截至2025年6月，全国已有27个省份在地方“十五五”商业规划中明确了购物中心的建设目标：广东省提出“十四五末全省新增30个辐射粤港澳大湾区的高品质购物中心”，对符合标准的项目给予最高5000万元的建设补贴；浙江省将县域购物中心建设纳入“千万工程”配套项目，要求每个经济强县至少建成1个满足城乡居民消费需求的综合型购物中心；四川省则明确将购物中心项目纳入“城市更新重点项目库”，享受行政审批绿色通道待遇。

3. 市场需求支撑长期发展

从市场端来看，随着居民消费从“商品消费”向“体验消费”转型，传统单一业态的商铺已经难以满足消费需求。据赢商网统计，2024年全国体验业态占比超过40%的购物中心，坪效比传统百货高出2.3倍，客流稳定性高出60%。尤其是在三四线城市和县域市场，人均购物中心面积仅为一二线城市的30%，存在巨大的供给缺口，十五五期间这类下沉市场的购物中心项目将成为政策和资本共同关注的热点。

二、购物中心项目立项核心要点，一文看懂申报全流程

很多企业申报项目时经常卡在立项环节，要么是项目定位不符合地方规划，要么是材料准备不全耽误时间，其实只要掌握核心要求，立项并没有想象中复杂。

1. 项目立项核心准入条件

首先要明确，不是所有新建的商业项目都能纳入十五五重点支持的购物中心范畴，需要满足3个基础条件：

• **规模要求**：省会城市和计划单列市的项目商业建筑面积不低于8万平方米，地级市项目不低于5万平方米，县域项目不低于2万平方米，其中体验业态占比不低于35%；

• **定位要求**：符合所在城市的商业网点规划，原则上每个街道范围内不重复申报同类型购物中心项目，优先支持位于城市新区、产业园区、人口导入区的项目；

• **运营要求**：申报主体需具备3年以上商业运营经验，或与头部商业运营企业签订了委托运营协议，项目建成后自持运营比例不低于70%，不得分割销售。

2. 立项申报全流程

十五五期间购物中心项目立项已经纳入地方政务服务“一件事一次办”清单，整体流程比“十四五”期间压缩了60%，主要分为3个步骤：

1. **前期预沟通**：在正式提交申报材料前，先向属地商务局、发改委提交项目初步方案，申请纳入“年度商业重点项目储备库”，入库后后续所有审批都会享受绿色通道，这个环节一般需要1-2周时间；

2. **正式申报**：登录地方政务服务网“固定资产投资项目申报”端口，提交项目可研报告、土地权属证明（或土地出让意向书）、运营方案、能耗评估报告等材料，线上审核通过后线下提交纸质材料；

3. **立项批复**：发改委联合商务局、自然资源局等部门进行并联审核，符合条件的项目15个工作日内即可拿到立项批复，纳入重点项目库的项目最快7个工作日就能完成审批。

3. 立项必备材料清单

提前准备好这些材料可以避免反复补件：

• 项目申请报告，内容包括项目定位、建设规模、业态规划、投资估算、社会效益分析等；

• 申报主体营业执照、近3年财务审计报告，若有合作运营方需同步提供合作协议和运营方资质证明；

• 项目用地的《国有建设用地使用权出让合同》或土地预审意见；

• 生态环境部门出具的环境影响评价批复或备案表；

• 节能审查意见，建筑面积超过10万平方米的项目需要单独做节能评估报告。

三、购物中心项目土地获取指南，避开这些坑少走半年弯路

土地是购物中心项目最核心的资源，十五五期间针对商业用地的政策有不少新调整，掌握规则可以大幅降低拿地成本。

1. 用地性质的核心要求

购物中心对应的用地性质是《城市用地分类与规划建设用地标准》中的“商业服务业设施用地（B类）”，其中具体分为：

• 零售商业用地（B11）：是最常见的购物中心用地，可兼容餐饮、零售、小型体验业态；

• 商业用地（B1）：兼容性更强，可搭配文化、旅游、体育等复合业态，也是十五五重点支持的用地类型，很多地标型购物中心都是这类用地；

• 混合用地（B/R、B/M等）：部分城市推出的“商业+居住”“商业+产业”混合用地，要求商业部分自持运营，住宅部分可按规定销售，这类用地的出让价格通常比纯商业用地低15%-20%，是申报购物中心项目的优先选择。

需要特别注意的是，商服用地的出让年限是40年，部分地方的混合用地商业部分也是40年，住宅部分是70年，拿地时一定要看清用地性质的兼容性要求，避免后续出现业态调整不符合规划的问题。

2. 土地获取的具体流程

十五五期间购物中心项目的土地出让大多采用“带方案出让”模式，地方政府会提前明确项目的建设要求、业态要求、运营要求，企业拿地后即可直接开工，流程分为：

1. **预申请阶段**：关注自然资源局的土地出让预公告，若有意向地块，可提交预申请和竞买保证金，参与地块的前期沟通，部分城市对纳入重点项目库的购物中心项目，会提前预留符合条件的地块；

2. **公开竞买阶段**：正式出让公告发布后，按时提交竞买材料，参与土地招拍挂，对于符合地方商业规划的重点购物中心项目，部分地方会设置“商业运营经验”“自持比例要求”等准入条件，避免盲目抬价；

3. **签订出让合同**：竞买成功后，10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳土地出让金后即可办理不动产权证，纳入重点项目库的项目可以申请土地出让金分期缴纳，最长可分2年缴清，首次缴纳比例不低于50%。

3. 拿地注意事项

这几个坑是很多企业容易踩的，一定要提前规避：

• 不要为了降低成本拿工业用地、集体经营性建设用地建设购物中心，这类用地如果没有办理性质变更，后续无法通过商业项目验收，也申请不了相关补贴；

• 拿地前一定要核实地块周边的人口密度、交通配套、现有商业布局，避免出现项目建成后客流不足的问题，很多地方的立项环节也会要求提供周边3公里范围内的人口和商业调研数据；

• 留意地方对购物中心项目的容积率限制，一般城市核心区的商业用地容积率在3-6之间，郊区在2-4之间，提前做好建筑方案设计，避免方案反复调整。

四、购物中心项目补贴申报攻略，最高可拿数千万补贴

十五五期间针对购物中心的补贴种类多、力度大，只要符合条件，最高可以拿到项目总投资10%的补贴，很多企业不知道怎么申报，白白错过了政策红利。

1. 可申报的核心补贴类型

目前全国范围内通用的补贴主要有4类，各地会根据实际情况调整补贴标准：

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除了这些通用补贴，部分地方还有首店引进补贴、智慧商圈补贴等，比如上海市对引入3家以上全国首店的购物中心，每家首店给予10-50万元的奖励，最高可累计奖励500万元。

2. 补贴申报核心条件

不同补贴的申报条件各有侧重，但核心要求基本一致：

• 项目已经完成立项，纳入地方年度重点商业项目库，土地手续齐全，已经开工或具备开工条件；

• 项目自持运营比例不低于70%，体验业态占比不低于35%，符合地方商业网点规划；

• 申报主体近3年无重大违法违规记录，未被列入失信被执行人名单；

• 建设类补贴要求项目资金来源明确，自有资金比例不低于总投资的30%。

3. 申报提升成功率的技巧

很多项目符合条件却没拿到补贴，大多是没掌握这些申报技巧：

• **提前入库**：项目立项前先纳入属地商务局的“商业重点项目储备库”，入库项目会有专人对接补贴申报要求，同等条件下优先获得补贴支持；

• **材料细化**：申报材料里要重点突出项目的社会效益，比如能带动多少就业、每年能拉动多少社零增长、能覆盖多少周边居民，不要只讲企业的经济效益，政策补贴更看重项目的公共价值；

• **资质提前办**：绿色建筑认证、智慧商圈评级这些资质，最好在项目设计阶段就提前布局，不要等到申报补贴的时候才准备，这类资质的办理通常需要3-6个月时间；

• **多部门沟通**：补贴申报涉及多个部门，申报前主动对接商务局、发改委、住建局的相关科室，了解当年的补贴名额、重点支持方向，针对性调整申报方案，成功率至少提升30%。

五、典型成功案例分享，看看别人是怎么操作的

案例1：苏州高新区狮山商圈购物中心项目

该项目2023年启动申报，总投资22亿元，建筑面积12万平方米，定位为辐射苏州西部的文旅融合型购物中心，体验业态占比达45%。

• 操作路径：申报前先纳入苏州市“十五五”重点商业项目库，拿地时采用“商业+产业”混合用地模式，土地出让金比周边纯商业用地低18%，节省成本约2.7亿元；

• 补贴申请：2024年申报江苏省消费基础设施建设补贴，拿到总投资6%的补贴共计1.32亿元，后续又申请了绿色建筑三星认证补贴1080万元，累计拿到补贴1.428亿元，占总投资的6.5%；

• 运营成效：2025年开业后首个季度客流突破300万人次，带动区域社零总额同比增长17%，成为苏州新晋消费地标。

案例2：浙江绍兴柯桥县域购物中心项目

该项目是浙江省“千万工程”配套商业项目，总投资6.8亿元，建筑面积5.2万平方米，主要服务柯桥周边3个街道20万城乡居民。

• 操作路径：项目纳入浙江省县域商业体系建设重点项目清单，享受行政审批全流程绿色通道，从立项到拿到施工许可证仅用了21天，比常规流程快了近2个月；

• 补贴申请：先后申请到浙江省县域商业建设补贴1200万元，绍兴市城市更新补贴800万元，稳就业专项补贴200万元，累计补贴2200万元，占总投资的3.2%；

• 运营成效：项目2024年底开业后，填补了柯桥区域没有综合型购物中心的空白，区域内居民消费外流比例下降了40%，带动当地农产品销售、餐饮消费增长超过25%。

六、常见问题解答，解决你申报过程中的90%疑问

1. 我们企业是做住宅开发的，没有商业运营经验，能申报购物中心项目吗？

答：可以。只要你公司和具备3年以上商业运营经验的企业签订正式的委托运营协议，并且在立项申报时明确运营方的责任，保证项目建成后自持运营比例不低于70%，就符合申报要求，很多地方为了鼓励项目高品质运营，还会对引入头部运营企业的项目给予额外的政策倾斜。

2. 存量商业改造升级成购物中心，能不能申请相关补贴？

答：当然可以。十五五期间政策特别支持存量商业更新，只要改造后的项目符合购物中心的规模、业态、自持要求，不但可以申请城市更新专项补贴，消费基础设施建设补贴也同样可以申报，部分城市对存量改造项目的补贴比例还会比新建项目高2%-3%。

3. 购物中心项目的土地出让金可以申请缓缴吗？

答：纳入地方重点项目库的购物中心项目，大部分省份都允许土地出让金分期缴纳，最长可以分2年缴清，首次缴纳比例不低于50%，具体可以在拿地前和属地自然资源局沟通，写入土地出让合同的补充条款里。需要注意的是，缓缴期间不能办理不动产权证，缴清后才能办理。

4. 我们的项目已经开工了，还能申请建设补贴吗？

答：只要项目开工时间不超过2年，且符合补贴的其他申报条件，就可以申请。需要注意的是，大部分建设类补贴要求项目在补贴发放前尚未竣工验收，已经竣工的项目可以申请绿色建筑、运营类的补贴，不能再申请建设类补贴。

七、资深专家实操建议，帮你少踩坑多拿政策红利

结合10多年的项目申报咨询经验，给准备申报购物中心项目的企业提4个实用性建议：

1. **项目定位要贴合地方发展目标**：立项前先研究地方的“十五五”商业规划，比如当地正在打造文旅消费城市，你的项目就可以增加文旅体验业态的占比；当地正在推进县域商业体系建设，就可以突出服务城乡居民的定位，项目定位越贴合地方发展目标，越容易拿到政策支持。

2. **自持比例可以适当提高增加竞争力**：政策要求的自持比例是不低于70%，如果你能承诺自持比例达到80%甚至100%，在拿地环节和补贴申报环节都会有明显的竞争优势，很多地方对100%自持的购物中心项目，会直接给予最高档的补贴比例。

3. **提前布局数字化和绿色化属性**：十五五期间所有的商业补贴都在向智慧化、绿色化项目倾斜，项目设计阶段就提前布局智慧停车、智慧导购、能耗管理系统，申请绿色建筑认证，这些投入只占总投资的1%-2%，却能帮你多拿2%-5%的补贴，性价比非常高。

4. **找专业机构提前做申报辅导**：如果你的团队没有申报经验，最好在项目启动阶段就找专业的工程咨询机构做辅导，他们熟悉各个部门的申报要求和审批逻辑，虽然会花一点咨询费，但能帮你节省大量的时间成本，还能大幅提升补贴申报的成功率，避免因为材料不规范错过补贴窗口期。

总结展望

十五五是国内消费升级的关键五年，购物中心作为连接供给和消费的核心载体，既符合国家扩大内需的战略方向，又能实实在在提升城市居民的生活品质，未来五年必然会成为各地重点支持的热点项目。对于想要布局商业地产的企业来说，现在正是提前筹备项目申报的黄金期，只要吃透政策要求、提前做好规划，就能在购物中心这个赛道上既享受政策红利，又收获长期的运营收益。接下来各地的“十五五”商业项目申报窗口会陆续开放，建议有意向的企业尽快对接属地商务部门，提前把项目纳入储备库，抢占这一轮消费基建的发展先机。