做地产开发、产业招商类项目的朋友都知道，区县拿地之后，最重要的一个环节就是上会评审立项。很多朋友以为上会就是走个过场，专家提几个问题改一改就能过，其实这里面的门道很深，能不能过，关键不在那几个纸面问题，而在几个关键意见方的态度。
我接触过不少做项目的老板，之前吃过这方面的亏：觉得自己资质够、拿地流程都走了，上会肯定没问题，结果因为没摸清楚谁说了算，临门一脚被卡了好几个月，错过了入市的最佳时机。今天我就把区县拿地上会评审里，真正能影响结果的三个关键意见方给大家说清楚，帮你少踩坑。
首先说第一个，也是分量最重的：上会的级别，还有参会最高领导的态度。这个不用多说，懂的都懂，区县一级的项目评审，一般分两种上会级别，一种是区县发改委牵头，组织局委和专家开的专家评审会，另一种是拿到区县政府常务会或者是国土空间规划委员会上审，后者的级别就高多了。如果你的项目已经被区里列为重点招商引资项目，主要领导提前打过招呼，那整个评审过程都会顺畅很多，哪怕有一些小问题，也会给你留出调整的空间。反过来，如果你的项目是企业自己找地谈的，区里主要领导没明确表态，那下面的人就会非常谨慎，稍微有点争议就会给你打回来，这个是第一个核心，也是最大的变量。
第二个关键，就是专家组组长的态度。很多朋友觉得，评审专家都是各领域的学者，提的都是专业问题，投票也是集体决定，谁当组长不都一样吗？其实真不是。区县一级的评审会，专家组成员一般都是从本地的专家库里抽的，大部分都是本地高校、设计院、规划院的退休或者在职专家，这些专家本身也都在体制内或者和体制联系紧密，说话的分量完全不一样。而且专家组组长一般都是资历最深、地位最高的那个，整个专家组的最终意见，基本上就是组长的意思，其他专家除非遇到特别大的原则性问题，不然一般都会顺着组长的意思说。
我之前接触过一个产业园项目，上会之前其他专家都没说啥，就是组长觉得项目的产业定位和区里最新的规划不够贴合，提了反对的倾向性意见，结果整个专家组的意见就写成了「建议调整产业定位后重新报审」，硬生生把项目拖了半年，直到企业调整了定位重新对接才过。所以提前和专家组组长做好沟通，把项目的符合规划的地方讲清楚，比你给十个普通专家解释都有用。
第三个关键，就是各局委的参会代表反馈。这个地方很多朋友会放松警惕，觉得各局委就是过来走个过场，只要你符合规则，人家不会难为你——毕竟区县招商部门一年到头拉项目不容易，只要项目不是和人家的核心工作要求严重冲突，没人会愿意做那个挡路的恶人，给招商的朋友添堵。但这里一定要注意：只要涉及到各个局委的核心管辖范围和核心利益，人家的态度绝对会非常明确，该反对肯定会反对，这个时候你的项目基本就很难过了。
我给大家举个最常见的例子，你要是带着一个高污染、高能耗的铸造项目或者化工项目去区县上会，其他部门都没说啥，轮到生态环境局说话，人家肯定不会给你过。人家大概率会直接说：我们这个区现在空气质量考核就卡得很严，每月都要达标，本来就已经很费劲了，你再来一个污染排放大户，以后上级部门天天约谈我，我这个工作还怎么干？这种情况下，只要环保局明确投反对票，这个会基本就黄了，就算领导想保，也要冒着被问责的风险，很少有人会为了一个项目冒这个风险。
除了环保局，还有几个局委的意见也要特别注意：比如你项目涉及占用永久基本农田或者生态保护红线，自然资源局肯定会反对；你项目排水涉及饮用水源保护区，水利局也肯定不会同意；你项目要配建很多保障性住房，没按要求落实，住建局也会提明确的反对意见。所以上会之前，一定要提前把涉及各个局委核心要求的内容都核对一遍，该改的提前改，该沟通的提前沟通，别等到上会了人家当场提反对意见，那就非常被动了。
最后给大家说一个判断项目稳不稳的小技巧：如果上会结束，专家组只给了「修正几项内容后通过」的意见，各个局委也没提反对，只是说补充点材料，那你基本就可以放心了，这就是人家没打算实质性卡你，补完材料改完就能过。但如果专家组给的意见是「需进一步修改完善后重新上会评审」，还有局委明确提了反对意见，那你就得好好想想，是调整方案还是重新对接了。
总的来说，区县上会评审，拼的不是你材料写得有多好看，而是你有没有摸清楚谁说了算，有没有提前把关键节点的问题都解决掉，把这三个关键方的态度摸透了，项目过审的概率就会大很多。