不知道你有没有发现，最近这两三年，不管是一二线城市的新开发片区，还是三四线城市的新城板块，新商场开得越来越密了。可奇怪的是，这些新商场大多逃不开同一个生命周期：开业前造势半个月，开业前三天搞促销挤得水泄不通，头一两个月靠新鲜劲还能攒点周末人流，等两三个月过去，基本上就门可罗雀了。工作日下午去逛一圈，每层楼的营业员加起来都比顾客多，不少店铺开了没半年就贴出转租通知，整个商场冷得能结冰。

可就算这么多新商场开业就冷清，城市新片区里的新商场还是一家接一家冒出来，重复着同样的惨淡剧本。不少朋友都开玩笑说，这些开发商难道都是人傻钱多，明知道赚不到钱还要往里砸几百几千万？其实哪有这么多傻子，这背后哪里是投资者愿意建，根本是满是无奈的必然结果，说穿了就是“箭在弦上不得不发”的尴尬。

熟悉城市开发的朋友大概都知道，现在国内新片区的开发，走的都是“规划先行”的路子。开发商要拿一块新片区的住宅用地或者产业用地，基本上都附带一个硬性要求：必须配套建设一定规模的商业面积，小的几万平米，大的十几万甚至几十万平米都有。这个要求不是开发商自己拍脑袋定的，是写入土地出让条件、纳入城市整体规划的，相关立项、报建手续从拿地之初就全部走完，备案都备好了，可不是说改就能改的。

从开发商拿地到商场建成开业，这个周期一般都要多久？少说两三年，碰上疫情或者资金周转问题，四五年才能完工都是常事。就说最近这两年开业的这批新商场，大部分拿地立项都是2018、2019年前后，那时候线下零售还处于回暖期，谁也想不到后来疫情对实体消费的冲击有多大，更想不到疫情过后大家的消费意愿收缩得这么明显。等商场好不容易盖完，要装修招商准备开业了，才发现整个零售环境早就变了天：居民消费偏谨慎，大家更愿意买刚需，线下体验消费的开支砍了又砍，老商场都在抢人流，哪还有多余的流量分给新商场？

可这个时候，工程已经全部完工，几个亿甚至几十个亿已经砸进去了，规划定死了商业用途，你说能怎么办？总不能把好好的商业楼炸了重新改吧？也不是没人打过改用途的主意，比如把商业改成健身房、改成游泳馆、改成写字楼，可这些改动牵扯到规划调整、消防验收、土地性质变更，流程走起来一两年都不一定批得下来，开发商的资金链等不起啊。还有的新商场是绑定住宅配套的，住宅都卖完交付了，商业要是不开业，业主还要投诉开发商违约，更是惹不起。

所以想来想去，哪怕明知道开业之后大概率没人气，大概率要赔个三五年，也只能硬着头皮招商开业。先把项目落地了，起码能应付规划要求，能维持住基本周转，剩下的就走一步看一步——说不定过个十年八年，周边小区都住满了，人口起来了，商场就能熬出头呢？总比烂尾在这里被罚款、被收回土地要好太多。

说白了，现在很多冷清的新商场，根本不是开发商判断失误非要建，也不是真的看好这片区域的消费力，本质上就是城市超前规划的附属产物。新片区开发要先把框架拉起来，要提前配套商业吸引人口入住，所以商业必须先建起来，哪怕暂时没人用也得摆在这里。只是苦了进场碰碰运气的小商家，也苦了开发商手里套牢的资金，最后只能在零售业的调整期里，无奈地重复着门可罗雀的尴尬。