给产业园区做规划这么多年，我几乎每次都会和客户掰扯一下定位的问题，很多客户刚接触的时候都会说：“我这个园区就是给我自己相关的产业用的，你就把我要做的那几个业态写上就行了，别搞那么复杂。”但每次我都会提醒他们：你自己的需求只是整个园区的一部分，园区至少有一半面积要对外招商，你得多给未来留点儿余地啊。
为什么我一直反复强调，产业园区的总体定位一定要宜宽不宜窄？核心原因其实很现实：绝大多数产业园区都是公用型园区，不是你企业自己封闭用的，最终都要靠对外招商盘活闲置面积，才能拿到稳定的收益，回笼当初投进去的大笔资金。要是你一开始就把定位定得太窄，相当于直接把很多潜在客户挡在了门外，最后很容易出现面积租不出去的情况，空着的场地产生不了任何收益，整个园区的经济回报就无从谈起，投进去的几个亿甚至几十个亿，就只能一直砸在里面，想脱身都难。
我之前就碰到过一个客户，一开始铁了心要做纯新能源汽车零部件的园区，定位写得死死的，只要沾不上新能源整车零部件的企业一概不招。结果刚好赶上那一年行业调整，相关企业扩张放缓，整个园区招了一年，还有近一半的面积空着，贷款利息每个月都要付几百万，压力大得睡不着觉，最后只能降价给一些做其他汽配的企业，反而亏了更多。
那正确的做法应该是什么？其实就是把定位的覆盖面放宽一点，把更多和核心产业相关的业态和概念都纳入进来。比如说你核心做新能源，那你可以把定位拓展成新能源与节能环保科创园区，把相关的储能、节能环保、新材料这些邻近业态都包含进来，这样选择面就大了很多。哪怕你最开始想招的核心业态招商遇冷，还能靠着宽泛的定位，吸纳那些邻近概念的企业入驻，不至于整个园区空一大片，陷入租不出去的死局。
很多老板会担心，定位放那么宽，会不会显得不专业，吸引不到优质的核心企业？其实完全不会，宽泛定位不是说你什么企业都要，而是给你自己留个后路。你核心还是招你想做的那个产业的企业，只是不把其他相关企业直接拒之门外而已。真有符合你核心定位的优质企业进来，你当然优先租给他，只是万一核心业态招不满，你还有别的选择，不会把路子走死。
反过来想，如果你一开始就把框框定得死死的，不符合你定位的企业直接就不来了，没人问没人看，招商的路子只会越走越窄。到最后空着的面积越来越多，你就算想降租招其他企业，别人一看你的定位和自己不沾边，根本就不会过来问，连转圜的余地都没有。
说到底，产业园区是一个长期运营的生意，不是说你建好卖完就完事了，你要考虑未来五到十年甚至更长时间的发展，市场在变，产业也在变，今天火的业态，可能过几年就需求放缓了，你要是把定位定死了，根本没办法跟着市场调整。所以从长期运营的角度出发，给园区定位留足灵活空间，才是真正明智的做法，既能保证你当初的核心需求，又能应对未来的各种不确定性，让园区的租金收益一直保持稳定，投资也能更快回笼。