上海佘山深坑酒店被法院强制执行欠款的消息上个月刷了屏，不少业内人看到都直呼没想到。当年这个项目从规划阶段就被叫做“世界人工建筑奇迹”，上了无数次热搜，连国外媒体都追着报道，说是当年国内最受关注的网红文旅项目一点都不夸张。谁能想到，十几年过去，这个赚足了全球眼球的明星项目，居然落到了变成不良资产的地步。
我是做项目咨询的一沙，接触过不少文旅地产项目，其实从规划和运营的角度捋一遍就会发现，深坑酒店走到今天这一步，早就埋下了四颗隐形的“定时炸弹”，今天就给大家拆解拆解，不管你是做文旅还是做实体，都能当个前车之鉴。
第一颗炸弹，就是建设周期拖得太长，产品落地就已经过时。说出来你可能不信，这个项目从启动规划设计到正式开业，整整花了12年。12年是什么概念？国内文旅市场换了好几轮风口，消费者的偏好早就变天了。当年做设计的时候，国内还在流行“奇奇怪怪的网红地标”，大家就想着把“世界上海拔最低的酒店”这个噱头打出去，所有设计都围绕着“奇观”两个字做，压根没预留多少调整空间。结果十几年磨一剑，等建完对外开放，市场早就不流行单纯打卡猎奇了，原来的设计理念放回去，不管是空间布局还是配套体验，都跟不上现在消费者的需求，刚开门产品就已经脱节了，等于输在了起跑线上。
第二颗错漏，是定位调子起得太高，完全脱离市场需求，曲高和寡。项目从一开始就定位成“国际超豪华超五星酒店”，一晚房价从大几百到几千不等，看起来高端，实际上根本没匹配高端客群的真实需求。更巧的是，它开业的时候刚好赶上国内旅游市场的换挡期——最早那波旅游是“跟着景点打卡走”，大家就爱去没见过的地方拍个照发朋友圈，后来早就转成深度休闲度假游了。现在出去度假的客人，要的是周边能逛、有得玩、配套全，要么能带娃遛弯，要么能和朋友放松，结果深坑酒店呢，除了那个坑本身，周边几乎拿得出手的度假配套，空顶着超豪华的帽子，价格比市区五星酒店还贵，却没给到对应的度假体验，自然接不到稳定的客源，只能靠偶尔的猎奇游客撑着。
第三点，也是很多网红地标都会犯的错：甲方太自信，把“奇观噱头”当成了万能流量密码。当初做项目定位的时候，很多人其实提过，佘山深坑周边离市区说远不远说近不近，周边本来就是废弃矿坑，基本的商业配套、休闲配套啥都没有，连个像样的商圈都没有，客人来了除了住酒店拍个坑，根本没别的地方可去。但甲方觉得，单凭“世界第一深坑酒店”这个名头，就能做成自带流量的网红打卡地，不愁没人来。可这么多年下来我们看得还不够多吗？别说人工造的奇观，当年万达砸了几千亿做的那么多文旅IP，最后能真正做成持续盈利的又有几个？靠猎奇吸引来的流量，本身就是一次性的——大家打卡一次拍完照，就不会再来第二次了，根本撑不起酒店常年的入住率，镜花水月的流量，变不了真金白银的营收。
最后这颗，也是最核心的问题：产品本身根本不值这个价，说白了就是太普通了。我不少朋友去住过，回来都说，花几千块钱住一晚，房间也就四十多平，放在市区这个价格都能住到配套齐全、位置核心的顶流五星酒店了，下楼就能逛街吃饭，想逛景点也方便。结果你花同样的钱住深坑，出了酒店大门连个散步逛街的地方都没有，除了看坑就是看坑，换做是你你会怎么选？别说普通游客舍不得，就算是高端度假客，也不会愿意花大价钱买一个“看坑”的体验，性价比太低了。
其实这么看下来，佘山深坑酒店的结局真的不是意外，四个错漏碰在一起，再大的奇迹光环也撑不住持续的运营投入。现在不少地方做文旅项目，总想着先造个奇观炒个概念，却忘了最根本的：任何商业项目，最终都要落到产品和用户需求上，脱离了市场的奇观，最终只能变成没人接盘的烫手山芋。