之前跟大家聊过，现在国内很多产业园，只做投资建设和空间运营，不靠具体产业做支撑，单纯靠收厂房写字楼租金赚钱，十有八九是赚不到钱的。尤其是这两年，产业园新建得越来越多，很多地方甚至出现了产业园过剩的情况，租金上不去，空租率还高，光是前期拿地建设的投入，就要十几年才能回本，不少老板投了产业园之后，才发现掉进了一个“低收益长周期”的坑。
那如今这么多下场做产业园的玩家，都是怎么跳出“收租”这一条单一盈利模式，找到其他靠谱盈利路径的？我接触过不少做产业运营的朋友，总结下来，目前市场上玩得比较成熟的，主要有这么几条路，今天就跟大家掰扯清楚。
最常见、也是门槛最低的玩法，就是“地产补产业园”。说白了就是，我拿地的时候，除了产业园的用地，还会配套置换一块房地产开发用地，把产业园项目和住宅、商住项目绑定在一起开发。现在很多地方政府招商引资，都愿意给这种配套政策，毕竟你帮我做了产业落地，我给你一块能赚钱的住宅用地，双方都划算。这种模式里，产业园本身哪怕暂时不赚钱，甚至微微亏一点都没关系，靠住宅、商住开发赚来的钱，直接贴补产业园的亏空和运营成本就行。毕竟房地产开发的盈利逻辑已经很成熟了，周转起来也比纯产业园快得多，用快钱赚的钱，养长期的产业盘子，对很多企业来说，算是比较稳妥的玩法，不少做地产出身转做产业园的老板，都喜欢用这招。
第二种玩法，就是吃政策红利，靠招商返点赚收益。现在很多新开发的产业园区，周边区域都有税收优惠、财政返还这类政策洼地，园区运营方就会利用这些政策，吸引大量中小企业把注册地、税源落在园区里。对企业来说，落在园区能少交税，对园区来说，只要完成了政府给的招商引资考核任务，就能拿到政府对应的政策奖励和财政返还，这部分就是园区非常稳定的运营收益。我认识一个园区老板，他的园区位置不算好，租金比周边便宜20%都没人愿意整租，他就专门做小微企业注册挂靠，吸引了两千多家企业把税源落过来，一年拿到的政策奖励，比收租金赚的还多，日子过得比很多满租的园区还舒服。不过这种玩法也有门槛，你得能跟政府对接好资源，还要做好税源的管理，不是随便一个园区就能做的。
还有一类玩家，做产业园从一开始就没打算靠收租金赚钱，产业园只是他们服务自营业务的载体。这类企业本身就是做实体产业或者产业运营的，本身就有扩张布局的需求，建产业园一方面是给自己的产业链上下游企业做配套，另一方面也能降低自己的运营成本。比如很多做新能源、做芯片的龙头企业，自己拿地建产业园，除了给自己做生产基地，还会把一部分空间租给供应链上的配套中小企业，一方面能牢牢把供应链绑在自己身边，另一方面收来的租金，只要能覆盖园区的日常运营成本、物业费，就已经够了，根本不靠产业园本身赚钱，赚钱的大头还是在自己的主营业务上。这种玩法看似不直接赚产业园的钱，实际上反而把整个产业链的利润都吃进去了，比单纯收租金赚得多得多。
除了这三种比较常见的，现在还有不少新玩法，比如给入园企业做增值服务，帮企业做政策申报、投融资对接、知识产权服务，收服务费；还有做产业孵化，投那些入园的初创企业，靠股权增值赚钱；还有的园区把运营做成了品牌，输出给其他园区做轻资产运营，赚品牌授权和运营管理费，这些都是跳出收租之外的盈利路径。
说白了，现在做产业园，真的不能再抱着“靠租房子赚钱”的老思维了，你就算把所有空间都租出去，算上财务成本和折旧，一年的净利润能有3个点就不错了，根本比不上其他的盈利方式。只有跳出单一收租的固化思维，结合自己的资源，找到适合自己的多元盈利模式，才能把产业园做成一门赚钱的生意，不然大概率就是熬到最后，变成死路一条。