大家好，我是一沙老师，做产业项目投资咨询这么多年，见过各种各样的项目，也帮很多老板梳理过项目规划的坑，大家搞项目有不懂的尽管问我。前几天刚好和一位想投资茶园产业园的老板聊天，聊到一半我给他浇了一盆冷水：“说句实在话，全国绝大多数茶园产业园其实不赚钱，你要是抱着进来就能赚快钱的想法，我劝你再好好想想。”他当时当场就愣住了，说怎么可能？现在茶叶这么火，到处都在推茶产业，搞个产业园怎么会不赚钱？
其实不止是茶园产业园，我接触过大大小小一两百个各类产业园项目，真正能持续赚钱的真的不多，满打满算也就不到两成。很多老板都觉得，搞产业园不就是拿地盖厂房、写字楼，然后租出去收租金吗？看似简单，这里面的门门道可太多了，不是随便拿块地盖点房子就能赚钱的。
真正能把产业园做起来、还能稳定赚钱的，其实无非也就两种。第一种就是扎根北上广深核心城市的“天选之子”，这类项目天生就带着资源buff，要么是地方政府重点平台牵头做的，不仅有实打实的招商引资政策倾斜，还有政府直投的产业基金托底，从拿地到招商都不用愁，轻轻松松就能把优质企业吸引进来。而且这类核心城市的产业聚集效应强，不光能靠租金赚钱，还能靠着入驻企业的成长性做投资，把产业园做成一个优质的投资平台，赚租金之外的资本收益，自然活得很滋润。
第二种就是“自带干粮”的大企业自己做的产业园，这类项目更简单，人家本身就有成熟的业务、稳定的营收，做产业园说白了就是把自己现有业务挪个地方，顺便把上下游的合作伙伴也聚过来。属于典型的“先有萝卜再找坑”，市场、资金、客户资源全都是现成的，哪怕不对外招商，自己用都够了，剩下的空位再租出去，稳赚不赔，自然能玩得转。比如说很多做新能源、做电子科技的大企业，自己拿地建产业园，不光满足自己的生产需求，还能把配套供应商都放进来，根本不愁出租的问题。
最怕的就是夹在中间的这批玩家，既没有硬核的产业资源托底，也没有大企业的自有业务撑着，甚至还有不少人想着“靠产业园勾地，顺便搞房地产开发赚钱”，现在房地产管控这么严，这条路早就走不通了。这类玩家大多就是抱着当“产业二房东”的想法，拿地盖完厂房写字楼，就等着企业来租，靠收租金赚钱。可你掰着手指头算算账就知道，拿地要花钱，建设要花钱，从拿地到满租至少要三五年，每年光银行贷款的利息就是一笔不小的开支，而租金收入是慢慢收的，很多区位不好、产业定位模糊的产业园，租售比连5%都不到，那点租金收入，连建设贷款的利息都未必能覆盖，怎么可能赚钱？
我见过太多这样的项目，盖好之后空了一大半，老板每天都在愁怎么招商家，最后撑不下去只能低价转让，甚至烂尾掉。说白了，做产业园真不是什么躺赚的生意，要想活下去还能赚到钱，起码要占一头：要么有强产业资源托底，能精准招商；要么懂资本投资玩法，不靠租金赚差价；要么有大企业自有业务撑腰，不用愁空置。哪一头都不占，光想着靠收房租当二房东赚钱，真的是难如登天，十个进去九个亏。
最后说回到项目规划本身，很多老板一开始找我做概念性规划，都以为我要给你把每一栋楼的设计、每一块地的用途都算得清清楚楚，其实不是这样。概念性规划本质上就是给项目搭一个整体框架，把项目的定位、方向、大体的布局说清楚，只会涉及到初步的产品构思，不会深入到具体的工程设计细节。很多人分不清概念性规划和深度工程设计的区别，拿着概念性规划就直接去施工，最后肯定会出问题。概念性规划主要是用来给项目定方向、给前期对接政府和投资机构用的，真要动工建设，还得找专业的设计院做深度的工程设计，这一步省不了。