咱们做企业投资项目，绕不开土地的问题，常用的土地类型里，国有建设用地肯定是占比最高的一类。不管你是开工厂、做商业综合体、建写字楼还是搞民办学校、文旅项目，用的基本上都是国有用地，像常见的工业、商业、文化教育、城镇住宅类的国有土地都归在这个范畴里。
这里先给大家划个重点，不只有你自己直接从政府手里拿净地才算国有用地项目，你和已经持有国有用地的企业合作开发，哪怕是你从对方手里二次租赁国有用地来搞自建项目，都属于国有土地使用项目的范畴，立项流程的大逻辑是通用的。很多新手朋友容易在这里搞错，觉得只有招拍挂拿的地才走这个流程，其实不是，不管你是通过出让、划拨还是合作、租赁拿到的国有建设用地，只要是要新建、改建、扩建固定资产投资项目，都得按照国有用地的流程来走立项，顺序错了很容易卡壳。
那具体操作的时候到底该按什么顺序来？很多人上来就先做项目报告书，直接去找发改委立项，结果跑过去被打回来，说土地手续都没落实，立什么项？白瞎了几个月的准备时间。我这里给大家理清楚正确的顺序，一步都不能乱，乱一步就要多折腾好几个礼拜。
第一步肯定是先做前期对接，不管你是已经看好了地块，还是还在找地阶段，第一件事不是做方案，是先跟地块所在地的发改、自然资源（也就是原来的国土局）、属地镇街这些相关部门做初步沟通，把你要做什么项目、投资多少、需要多大面积说清楚，看当地的产业规划、土地利用规划能不能容下你的项目，当地部门是不是支持这个项目落地。别小看这一步，很多地方有明确的产业准入要求，比如有些区域禁止引进化工类项目，有些工业区只允许做一类工业，你不问清楚，费劲做好所有材料才发现不符合准入，亏不亏？
等当地相关部门明确表示支持你的项目落地之后，接下来才是办理土地使用权的相关手续。如果是招拍挂拿地，就走招拍挂流程，成交之后签土地出让合同，交土地出让金，办不动产登记证；如果是和现有企业合作，就完善股权转让或者合作协议，做好土地使用权的变更手续；如果是租赁国有用地，也要签正规的租赁合同，做好租赁备案。这一步完成，你才算合法拿到了土地使用权，才有资格去申请立项。
土地手续落实之后，最后一步才是向发改部门申请项目备案或者核准立项。现在除了少数涉及国家安全、能耗的特殊项目，大部分企业投资的国有用地项目都是实行备案制，只要材料齐全，符合规划，很快就能批下来。
可能有人会问，那我能不能先立项再拿地？说实话，极少数地区会允许带项目预审立项，但是正式立项肯定还是要等土地手续落实，而且先立项后拿地会带来很多后续的问题，比如项目主体变更、规划调整，很容易留下审批隐患，所以按照“先沟通对接→再落实土地→最后申请立项”的顺序走，是最稳妥，也是最高效的，千万不要为了赶进度乱了顺序，不然后期补手续更耽误时间。