很多人对国企投资都有个疑问：为什么有些国企投的项目，看起来日常经营没怎么赚钱，最后反而能完成国有资产保值增值的KPI？还有人好奇，国企做项目投资，到底是怎么赚钱的，评估的时候又看哪些东西？今天我们就把这个事说透。
首先得明确，国有企业跟民营投资机构不一样，民营企业投资可能第一追求是高收益，风险高点也能接受，但国有企业的核心使命从根上来说就是国有资产的保值增值，所以一切投资逻辑都是围绕这个目标展开的。在这个目标里，顺序是先保值，再增值，也就是说，投资首先要保证本金能安全收回来，先把保值这个基础目标完成，在此基础上再想办法赚更多钱，实现增值，这个顺序绝对不能乱。
也正是因为这个核心目标，国企在做项目投资之前，都会花很大精力做可行性研究报告，也就是业内常说的可行性研究报告，而可行性研究报告里，财务分析绝对是重中之重。一般来说，集团总部拿到下属单位报上来的可研，都会邀请外部的第三方财务专家和行业专家来做评审，专家评审的时候，核心就看三个维度，缺一个都过不了会。
第一个维度是投资回报周期，简单说就是你投进去的本金，多久能赚回来。国企的资金虽然相对充裕，但也有资金成本，也有周转要求，如果一个项目投进去，二三十年才能收回本金，那哪怕未来收益再高，一般也不会通过，因为周期太长，中间不确定因素太多，很容易出问题。第二个维度是投资风险系数，也就是这个项目亏本金的概率有多大，会不会出现投进去之后钱打了水漂的情况，毕竟安全第一，风险太高的项目国企碰都不会碰。第三个就是整体收益水平，整个项目周期下来，总共能赚多少钱，能不能达到集团要求的最低收益率标准，这三个维度都过关了，项目才有可能获批。
说完评估，我们再来看国企项目最核心的部分，也就是收益到底是怎么实现的。目前来看，主要就是两种路径，两种路径搭配着用，就能稳稳实现保值增值。
第一种路径，也是最常见的，就是通过项目的日常经营获利，慢慢收回投资成本，赚取利润。比如国企投资开一家医院，或者投一个产业园，或者建一个当地的民生项目，靠平时收医药费、收租金、收服务费赚钱，慢慢把投资赚回来，这种就是最常规的经营型收益，逻辑跟民营企业做生意差不多。
但实际情况是，很多国企投资的项目，尤其是一些带动地方经济、完善地方配套的项目，日常经营的收益其实并不突出，有的前几年甚至是亏损的，那这种情况怎么实现增值呢？这就要用到第二种路径，也是很多国企现在常用的——资产重估增值，说白了就是靠核心资源的升值赚钱。
这个逻辑其实一点都不复杂，就是国企通常会依托自身的资源优势，以比较低的成本拿到一些不可再生的优质资源，最常见的就是核心地段的土地、产业园区的开发经营权、自然景区的经营权、城市配套的特许经营权这些，这些资源拿到之后，就按照拿地时候的成本价格计入公司的账面资产，这个时候账面价值是比较低的。
接下来，随着城市发展，国企拿到的这些资源周边慢慢开发成熟，产业起来了，人口也进来了，这些资源的市场价值自然就水涨船高，可能拿地的时候一亩地成本只有几十万，过个两三年，周边一亩地的市场价已经涨到一两百万了，这个升值幅度非常大。这个时候，只要项目日常经营没出什么大问题，国企就会请第三方资产评估机构对账面的这些资产做二次评估，评估之后的资产价值就会大幅上涨，再加上项目日常经营赚的收益，加起来之后，国有资产的增值效果就非常明显，轻轻松松就能完成保值增值的考核目标。
我之前接触过一个地方城投公司投的产业新城项目，刚开始的时候，拿到的土地就在城市新区，离市中心十多公里，成本非常低，前五年园区企业不多，租金收益一年才几千万，看起来赚不到什么钱，结果五年之后，新区开发完成，地铁通了，周边房价涨了三倍，土地价值也翻了四倍，资产评估之后，光是土地增值就有将近一百亿，直接超额完成了好几年的增值目标，这就是资产重估增值的典型案例。
也正是因为这种收益模式稳定、风险低，现在大部分国企做投资，都会把核心放在资源型运作领域，很少会去消费、互联网这些公开市场跟民营企业拼杀抢红海，说白了，这种模式既符合国企的资源优势，又能稳稳完成保值增值的考核，何乐而不为呢？