大家好，我是一沙老师，平时帮不少朋友做项目评估和投融资规划，有搞项目拿不准的问题，都可以来和我聊。今天咱们来聊一个很多人都听过的网红项目——上海佘山深坑酒店，也就是正式名称里的上海洲际世茂深坑洲际酒店。
这个项目当年吹得有多神？号称“世界人工建筑奇迹”，是全球首个建在废石坑里面的酒店，深度足足88米，还拿了不少世界建筑大奖，开业的时候刷爆了朋友圈，不少人说它是“颠覆全球酒店业”的神作。可就在去年，这个项目已经被列为不良资产，进入了拍卖流程，一代传奇项目走到这一步，说白了就是投资彻底失败了。今天我从财务和运营两个角度，给大家拆解一下，这个明星项目到底错在了哪。
从财务层面看，这个项目从一开始就犯了根本性的错误，根本就不是运营不好，是从根上就长歪了。第一个错误就是建设周期太长了：从立项到正式开业，整整花了12年。大家都知道，做重资产项目，大部分钱都是借的银行贷款或者信托资金，建设一天不完工，就一天没法营收，利息每天都在滚。12年的时间，光利息就滚出了好几个亿，直接把项目的总成本拉到了没法看的地步。
第二个错就是造价高得离谱。我特意算了一笔账：这个项目总的建筑面积大概是6.1万多平方米，总投资超过了20亿，这么算下来，单方造价竟然高达3.27万元/平方米。这个数字是什么概念？现在国内普通五星级酒店的平均单方造价，也就1万到1.5万元/平方米之间，它直接比行业平均水平翻了一倍还多。
造价翻了倍，就意味着你必须有比行业高得多的营收，才能回本赚钱对不对？可现实直接给了投资方狠狠一巴掌。从开业后最近两三年的公开财务数据来看，佘山深坑酒店的年营收一直稳定在2.64亿元左右，按照国内五星级酒店平均8%左右的净利润率来算，一年的净利润大概也就1780万元。按这个净利润水平回本，需要多少年？112年。别说做投资了，就算放银行存定期，收益都比这个高吧？
再给大家算两个核心指标，你就知道这个项目盈利能力有多差了。第一个是资产周转率，也就是每一块钱资产能带来多少营收，全国酒店行业平均水平是每1元资产产生0.38元的年收入，而佘山深坑酒店每1元资产只能赚回0.13元，仅仅是行业平均水平的三分之一。第二个是投资回报率，这个项目的年化投资回报率只有0.9%，同样不到行业平均水平的三分之一。造价是行业的两倍，盈利能力只有行业的三分之一，这种情况怎么可能盈利？运营肯定就是长期入不敷出，全靠母公司输血，等到母公司本身也遇到资金问题，自然就只能变成不良资产甩卖了。
说完财务，我们再看产品本身的问题。这个酒店刚开业的时候靠猎奇吸引了一波网红打卡，房价最便宜的都要两三千，四五十平米的普通房间卖这个价，其实就是吃网红流量的红利。可网红红利退得有多快？等第一波打卡的人走了，谁会没事花两三千去住一个坑底的酒店？上海不缺高端酒店，从浦东到浦西，从市中心到迪士尼周边，高端酒店一堆，同等价格能拿到位置更好、面积更大、配套更全的房间，谁非要来你这？
再看周边配套，整个深坑酒店除了住宿和一个玻璃观景台，几乎没什么拿得出手的商业配套，周边也没有成熟的商圈，游客来了住一晚就走，留不住人，也带不起二次消费，除了房费赚不到其他钱。当初的“网红猎奇”光环褪去之后，根本没有持续吸引客源的核心亮点，自然就慢慢冷了下来，入住率一直上不去，营收也就稳死在2亿多，根本翻不了盘。
现在这个项目就是个标准的烫手山芋，原来的持有者想甩甩不掉，接盘的人算完账都不敢碰，进去就是一直填坑。说实在的，世茂也是国内顶尖的房企，做了这么多年项目，为什么会犯下这种低级的致命错误？到底是当初老板为了造IP一时头脑发热，还是底下规划、设计、投融资各个部门为了拿项目，一起顺着老板的心意哄着老板“玩票”，这里面的门道，确实挺耐人寻味的。对所有做重资产项目的投资者来说，深坑酒店都是一个值得反复琢磨的反面教材：再好的概念，再牛的IP，算不明白账，就是死路一条。