大家好，我是一沙老师，做项目立项、可研编制这么多年，大大小小的项目接触了不少，大家有搞不懂的项目问题，都可以随时来问我。最近这段时间，不少想做产业园项目的朋友过来问我：现在做产业园的可行性研究报告，到底重点要研究些什么内容？是不是随便把项目规划堆进去就能通过审批？
其实真不是这样，产业园项目比普通的单个工业项目复杂得多，牵扯到地方产业规划、土地利用、招商运营方方面面，一份合格的产业园可行性研究报告，核心就是要啃透三个关键问题，把这三个问题说清楚了，这份报告才有说服力，审批通过的概率也会高很多。今天我就把这三个核心方向给大家拆解开讲清楚。
第一个核心研究方向，就是先搞清楚：在你选的这个地方搞这个类型的产业园，到底有没有可能性？我接触过很多想做产业园的老板，上来就说我要搞一个新能源产业园，我要搞一个生物医药产业园，完全不看自己当地有什么基础，这种项目最后大概率做不起来。绝大多数成熟的产业园，80%以上都不是凭空造出来的，必然要和地方原有的产业基础、资源禀赋相衔接。说白了就是，你这个地方本来就有什么产业基础、有什么资源，就适合搞什么类型的产业园，这是大概率能做成的规律。
比如我们之前接过一个县域的建材产业园项目，当地本来就有非常丰富的石材资源，周边也有几十年的建材加工产业基础，做建材产业园就是顺水推舟，不管是原材料供应还是下游客户，都现成的，项目落地起来就非常顺。再比如说很多劳动力输出大县，原来就有很多服装、电子代加工的产业工人，搞劳动密集型的加工产业园就比搞高端研发产业园靠谱得多。当然也有少数特例，比如说我之前见过一片看起来什么都干不了的沿海滩涂荒地，开发别的产业都不合适，但是它离主城区远，环保门槛低，环境承载力强，反倒能承接化工这类对环境要求特殊的产业，最后搞成了精细化工产业园，这就属于另辟蹊径的特殊情况，也是找准了自身的独特优势。所以可研的第一步，就是把地方的基础条件摸透，论证清楚项目落地的可能性，不能拍脑袋定赛道。
第二个核心研究方向，就是要研究清楚：在这个地方做这个产业，能不能做优做强，有没有可持续发展的空间？现在全国各地都在提产业转型升级，强化新质生产力，淘汰落后产能，要是你选的赛道本身就是政策要淘汰的方向，哪怕你原来有产业基础，最后也做不起来。所以这一步就是要回答几个问题：你选的这个产业，在当地有没有可持续发展的空间？会不会和当前的环保政策、产业政策冲突？未来十年会不会沦为落后产能被淘汰？能不能跟上产业升级的节奏？
举个最简单的例子，很多地方原来有传统的煤炭、钢铁产业基础，要是现在还按照原来的路径，做一个普通的煤炭加工产业园，那肯定不符合当前的产业政策，审批肯定过不了。但如果你换个思路，依托原来的产业基础，做一个煤炭清洁利用产业园，或是新能源装备配套产业园，那就既适配地方原来的产业基础，又符合当前产业升级的方向，自然而然就容易通过审批，也能拿到政策支持。所以可研的这一步，就是要帮项目选对赛道，既不脱离地方实际，也能跟上政策和市场的趋势，这样项目才有长期发展的可能。
第三个核心研究方向，就是必须论证清楚：你手里有没有配套的招商与运营资源，能不能把产业园做起来？我见过太多产业园项目，地方条件合适，赛道选得也对，最后就是做不起来，核心原因就是没有招商和运营的资源，地平整好了，厂房建好了，招不来企业入驻，最后变成了烂尾的空园区，浪费了土地也浪费了钱。
现在地方政府审批产业园项目，比以前更看重落地能力了，不会你说要建产业园就给你批地，人家必然会问你：你有什么资源能招来商？后续运营谁来做？有没有成熟的运营团队？如果你就是一个只会拿地盖房子的开发商，没有产业资源，招不来商，哪怕你把规划做得再好，政府也不会轻易给你批。所以可行性研究报告里，必须把招商思路、运营模式、你手里已经储备的意向入驻资源都写清楚，证明你不是来圈地的，是真的能把园区做起来，能带来税收和就业。
总的来说，一份合格的产业园可行性研究报告，核心就是围绕这三个问题展开：先论证能不能落，再论证能不能成，最后论证能不能运营得起来。把这三个问题说清楚说透，这份可行性研究报告就满足了核心要求，不管是审批还是后续找投资，都能站得住脚。要是这三个问题没搞清楚，哪怕报告写得再厚、包装得再好，也是一份不合格的可研，迟早要出问题。