不管是给企业做项目可研，还是给政府平台做投资报告，“项目选址与要素保障”永远是卡立项的核心板块，要是这部分出了问题，哪怕盈利前景再好，项目也基本黄了。按照最新的企业投资项目可行性研究报告编制大纲，这部分的核心要求其实非常明确：就是把选址或选线的所有合规性问题掰扯清楚——大到土地供给方式对不对、用地现状是什么、有没有矿产压覆，小到是不是占用耕地、碰没碰永久基本农田、有没有越生态保护红线，还要做地质灾害风险评估，说白了就是把“项目用地合不合法、供地方式合不合理”这些底线问题说清楚，不给后续留隐患。
这里面有个红线绝对碰不得：只要是加工类工业项目，占用了永久基本农田或者触碰了生态保护红线，基本直接就被判“死刑”，根本没有通融的余地，这是政策硬要求，谁也改不了。
不过要是碰上落园区的标准工业项目，这些问题其实基本都不是事。现在全国各地的工业园区，只要是成熟开发的地块，几乎都已经完成了前期的整理：从最基础的三通一平，到条件好一点的五通一平，甚至很多先进制造业园区都做到了八通一平，原来的“生地”早就整理成了可以直接开工的“熟地”。前期园区开发的时候，就已经把土地性质、矿产压覆、地质灾害这些风险全部排查干净了，也早就调整好了用地规划，只要企业拿的是园区挂牌的标准工业用地，可行性研究报告里选址这部分只要把情况说清楚，基本不会出问题，走流程很快就能过。
真正头疼的，其实是天然气管网、长输供热管网、城乡道路管网这类线性工程。这些项目不像工业项目，就占一块地，它的选线路径动辄几十公里甚至上百公里，拉得特别长，从起点到终点，沿途要穿过不同的乡镇、不同的地块，难免会碰到各种各样的棘手问题。
首先就是合规问题：长线路走下来，很难完全避开农田耕地，很多时候哪怕绕路，都免不了要占一部分，碰到生态保护红线、公益林地这类区域，更是要反复调整线路，光协调规划调整就要耗上好几个月。其次就是民间协调的问题，我前两年帮一个燃气公司做县域管网的可研，选线的时候绕来绕去还是碰到了三个连片的坟地，当地村民对迁坟这件事抵触特别大，光是协调补偿就谈了快半年，项目直接拖了延期。还有很多乡村管网项目，沿途要穿过村民的承包地，哪怕只是临时占用施工，很多村民都会拦着要补偿，这些问题都是可研阶段就要提前预判到的，要是没提前摸排清楚，项目开工之后分分钟停工。
还有一点很多人容易忽略：工业项目选址只要定了那块地，所有要素保障都是围绕这块地来做，而管网项目的选线，每一段的土地性质都不一样，供地方式也不一样——主线可能走国有建设用地，支线可能要走集体用地，还有很多穿越公路、铁路的路段，要协调不同的管理单位，手续比工业项目复杂太多了。
所以说，同样是可行性研究报告里的选址选线板块，工业项目和管网项目的编制重点完全不一样：工业项目重点核合规底线，只要底线没问题就基本过关；而管网项目不仅要核合规，还要提前摸排沿途的所有敏感点，把协调难度、额外成本都提前预估进去，不然报告写得再好看，落地的时候也会出大问题。