最近做乡村文旅项目的朋友找我咨询，说自己拿了一块集体农用地打算开红酒酒庄，酒窖和生产车间不知道该归到哪类用地性质，怕搞错了最后变成违规建设。其实这个问题真的问到点子上了——现在不少做农业项目、酒庄项目的朋友，最容易在用地性质这块踩坑，尤其是红酒酒庄这种既有种植又有加工储存的项目，分不清初加工和深加工对应的用地要求，最后钱投进去了才发现不合规，整改都来不及。
大家好，我是一沙老师，做产业项目落地咨询这么多年，见过太多因为前期没搞懂用地规则踩坑的案例，今天就把红酒酒庄这块的用地逻辑给大家说清楚。首先咱们先把问题拆开：朋友问的酒窖其实就是储存红酒的仓储设施，生产车间就是加工酿酒的设施，这俩的用地性质，核心区分点其实就是你做的是红酒的初加工还是深加工，完全是两个分类。
先给大家说下什么是初加工，对应什么用地。根据国家对农业用地和农业设施用地的最新定义，农业初级加工指的是不改变农产品内在成分的简单处理，对红酒酒庄来说，就是葡萄采摘之后做简单的分拣、去梗、轻度压榨、晾晒、统一包装这类基础工序，不需要复杂的工艺。如果你的酒庄只是做这类初加工，不需要额外复杂的物理化学处理，那按照现行规则，是可以申请使用农业设施用地的，不需要走农转用审批成工业用地，这对很多拿集体农用地做项目的朋友来说，确实成本会低很多。
但如果你的酒庄做的是红酒深加工，那就要另当别论了。什么算红酒深加工？简单来说，就是涉及发酵、蒸馏、勾兑、灭菌这些改变原料成分的工艺，用到专业的酿酒设备，有复杂的物理和化学处理流程——咱们国内绝大多数的商业红酒酒庄，其实都属于这种情况。只要涉及深加工，你的生产加工设施就属于工业生产范畴，必须划到工业用地里，绝对不能用农业设施用地，这点千万不能抱有侥幸心理。
这里还要再补充两个关键点，很多朋友容易在这里搞错。第一，如果用的是国有土地做红酒深加工，这块地必须是国家城镇规划里划定的工业用地，而且还要符合工业用地的分类要求——根据对环境的影响程度，工业用地分一类、二类、三类，红酒加工属于污染程度很低的轻工加工，一般符合一类或者二类工业用地的要求就可以，不可能让你放到三类工业用地以外的区域，拿住宅用地、商业用地改工业生产更是违规。第二，如果用的是集体土地做深加工，那就必须走集体建设用地的审批流程，先把集体农用地转为集体建设用地，拿到合法的用地手续才行，别说用农业设施用地蒙混过关，就算是集体未利用地，没走审批也不能随便用，这点真的要记牢。
还有朋友问，那酒窖这种储存设施怎么算？其实要看酒窖存的是什么酒，如果是自己酒庄初加工之后临时存放待销的红酒，跟着初加工走，可以放在农业设施用地里；但如果是做长期储能，或者对外承接存酒业务的商业酒窖，那就要看整体项目的定位，如果是配套深加工的成品存储，那就要跟着生产设施一起归到工业用地里，不能单独算农业设施。
总结下来其实很简单：红酒酒庄用地别乱套，先分清楚自己做的是初加工还是深加工，初加工用农业设施用地没问题，深加工必须走工业用地或者集体建设用地，别抱着“先建后批”“蒙混过关”的想法，现在土地合规查得越来越严，前期搞对了，后面才能顺顺利利拿手续开工。