最近这段时间，不少准备开厂创业、或者扩产搬厂的老板都来问我，新建厂房和生产项目的立项到底该怎么操作？网上说的乱七八糟，一会要这个一会要那个，看得头都大了。其实真没那么复杂，只要你按着步骤来，不踩坑，就能顺顺利利走到开工环节，今天我就把整个流程拆解清楚，新手也能照着走。

第一步，也是最容易出错的第一步：先明确你要生产什么产品，工艺是什么样的，再去找对应的工业用地。很多老板上来就先找地，看中一块便宜的地就定下了，结果回头发现自己的项目不能落在这里，白花了定金不说，还耽误了好几个月时间。咱们国家的工业用地是明确分了类的，主要就是M1、M2、M3三类，每一类允许的污染程度和环境影响都不一样，绝对不能混放。

简单给大家说一下，M1是一类工业用地，也就是对居住和公共环境基本没有污染和干扰的，比如你做服装加工、电子零部件组装、食品加工这类，基本都可以落M1；M2是二类工业用地，有一定的污染和干扰，比如普通的化工加工、机械制造、五金生产，这些就需要M2用地；M3就是三类工业用地，污染比较严重的，比如炼油、煤炭加工、重化工项目，就得用M3。你一定要先搞清楚自己项目对应的环境风险等级，对应找对用地类型，找错了后面再怎么操作都批不下来，别嫌麻烦，这一步一定要做在前面。

找到目标地块之后，别急着签合同，先去找当地基层政府谈土地出让和立项的初步意向，同时一定要确认这块地是合规的，有两个核心点一定要核实清楚：第一个是土地的规划用途对不对，是不是确实是工业用地，有没有符合你项目类型的规划，会不会和周边的现有规划冲突，比如你要做M2的项目，周边都是居民区，那规划肯定不会同意；第二个要确认这块地已经纳入了当地的工业生产开发规划，不是什么未批的农用地，也没有被划入生态保护红线或者永久基本农田，这两个点只要有一个不对，这块地就不能碰。

确认这两个点都没问题之后，下一步就是把项目报出去。一般都是通过当地的招商引资部门，或者工业园区的管委会报审，把你的项目基本情况、投资规模、产品工艺这些基础材料交上去，招商部门先做初步审核，初步审核通过之后，就进入最关键的一关：基层部门的集体上会决策。这个环节我们之前也说过，就是各个相关部门一起审核你的项目，没问题就集体拍板同意给你这块地，这个环节过了，基本就稳了百分之八十。

上会通过之后，后面的流程就顺多了，按着步骤走就行：首先你要找自然资源部门和规划部门，拿到这块地的用地预审意见和规划选址意见书，这些都是法定的前置文件。然后拿着这些文件，和地方政府或者管委会签正式的土地出让协议，交齐土地出让金，就可以去发改委（现在很多地方都把这个权限下放到行政审批局了）办理固定资产投资项目备案。这里要提醒大家，只有拿到这个备案通知书，你的项目才算有了合法的“身份证”，之前所有的环节都是前期沟通，拿到备案才算是正式立项完成。

备案完成之后，你还需要办几个前置手续才能开工，首先就是做环境影响评价，根据项目的风险等级做环评报告书、报告表或者登记表，拿到生态环境部门的批复，然后再去办建设工程规划许可证、施工许可证这些，这些都齐了，你就可以正式进场开工建设了。

总的来说，厂房和生产项目立项说复杂也复杂，说简单也简单，核心就是别搞错步骤，先定项目再找地，确认合规再推进，每一个环节都按着要求走，不抱着侥幸心理找错用地，基本就不会出什么大问题，顺着流程走下来，两三个月就能走完立项环节，顺利开工了。