最近和几个做传统制造的老板聊天，十个里面有八九个在吐槽拿地太难。想要扩产能建新厂，跑了大半年，连一块符合要求的工业用地都没捞着。其实不止这些老板有感触，现在不管是工业还是商业用地，全国各地的准入门槛都比十年前高了不止一个量级，哪怕地方喊着招商引资抢项目，真到了落地环节，卡得比谁都严。今年开春我接触了三个项目，两个都卡在了土地准入这一步，连立项的门槛都没摸着。
为什么现在拿地会这么难？核心原因其实绕不开土地资源稀缺这四个字。现在国内城镇化发展到一定阶段，可用的增量建设用地本来就越来越少，很多发达区县的建成区已经连成片，郊区预留的工业用地指标掰着手指头都数得过来。土地金贵了，自然要把好钢用在刀刃上，准入门槛自然水涨船高。
第一关就是投资强度，这也是绝大多数项目碰钉子的第一个坎。现在很多东部沿海区县，早就把工业用地的投资强度门槛提到了每亩200万到300万，部分产业核心区甚至要求到400万以上。放在十年前，很多地方每亩五六十万就能准入，现在这个标准翻了好几倍，不少做传统加工的中小企业，本来利润就薄，一下子拿不出这么多启动投资，自然就被拦在了门外。
第二关是税收贡献要求。地方政府招商引资，除了带动就业，核心还是要增加财政收入。现在很多区县对落地项目都有明确的亩均税收要求，一般要求每亩每年税收不低于15万，好一点的园区要求到20万以上。要是你做的是低利润行业，达不到这个亩均税收标准，哪怕投资强度够了，也很难拿到地。毕竟土地就这么一块，给了你低税收的项目，就占了高税收项目的指标，地方肯定不乐意。
第三关是行业属性限制。现在很多区县都在做产业升级，对占地大、产值低的行业其实不太欢迎。比如农业加工、普通仓储物流这类项目，本来就要占好大一块地，但是亩均产值和税收都上不去，很多地方干脆就不给准入指标。还有像畜牧养殖、部分化工类项目，哪怕你达标排放，只要有一点污染隐患，或者有可能引发周边居民的矛盾，基本都是直接被拒，连谈判的余地都很少。
这么多门槛堆下来，传统中小企业想要拿一块位置合适、规模够的地，确实难上加难。很多企业没办法，只能往更偏远的郊区、欠发达区县碰运气，甚至不少东南沿海的企业，直接把产能往中西部省份转移。这其实也给我们提了个醒：现在企业发展，早就不是只拼资金和技术了，土地指标已经成了很多传统企业产能扩张的最大拦路虎，哪怕你订单够、技术好，没地你就是干不了。
那卡在准入门槛外的企业，到底该怎么破局？其实也不是完全没有路可走。
第一个方向，就是主动往产业中高端挤，往高附加值的方向升级。很多老板现在还是抱着原来的思路，做那些规模大、产值高但是利润薄的生意，这种模式说实话，现在只有头部大企业能玩得起，他们拿地有政策倾斜，中小企业耗不起。与其在低附加值领域卷拿地指标，不如主动砍低利润业务，聚焦做细分领域的高附加值产品，只要你的亩均产值、亩均税收能达到地方的准入要求，很多区县其实还是欢迎的，毕竟现在各地都缺好项目。
第二个方向，就是多换几个地方跑跑谈。不同区县的发展阶段不一样，对土地的诉求也不一样。发达地区核心区县土地指标紧，门槛自然高，但是很多欠发达区县、刚起步的产业新城，急着招商引资做业绩，愿意拿出土地指标换项目，门槛会灵活很多。我去年就帮一个做食品加工的老板对接过，在市区谈了大半年没成，换了隔壁一个欠发达的区县，人家不仅给了地，还给了三年税收减免，谈得特别顺利。当然换地方也要考虑物流、用工这些配套成本，不能只看土地门槛，综合算下来合适再落也不迟。
还有个小思路其实很多企业没注意，现在很多地方都在推存量工业用地盘活，不少倒闭的企业有空置厂房和土地，可以通过收购、合作的方式拿过来用，不用抢新增用地指标，门槛也低很多，适合规模不大的中小企业，其实也是个不错的选择。