很多甲方客户找咨询公司做项目规划，经常只提一个要求：给我快点出一张好看的鸟瞰图就行。其实很多人都不知道，一张能用的正式鸟瞰图，背后是一整套完整的规划流程，前面的工作没做到位，鸟瞰图做得再好看也只是一张废纸，根本落不了地。今天我就把咨询公司做项目规划，从前期到出图的完整流程给大家掰扯清楚，不管是甲方还是刚入行的新人，都能看懂。
一般来说，咨询公司拿到客户的规划需求，第一步根本不是画图，而是先做实地调研加项目定位梳理。很多客户上来就说我要一块地做项目，但具体做什么其实没想清楚，我们第一步就要先把方向定死。比如这块地在城郊，周边都是文旅景区，那定位肯定偏向休闲度假；如果在产业园区旁边，那定位肯定是生产配套或者智能制造。定位要敲定三个核心内容：项目的主题是什么，主打什么产业方向，具体要做哪些业态——是做农业观光，还是做智能制造产业园，还是做康养小镇，第一步就得把大方向敲定，后面所有工作都围绕这个方向走。
定位定完之后，第二步就是做功能设计，核心就是明确各类用地的需求。一块地总规模可能是几千亩，不可能全用来做同一种东西，比如做乡村振兴项目，你得留农业种植用地吧？得留配套加工的工业建设用地吧？得留游客接待的商业用地吧？还有配套的道路、公共设施也要占地，这些都得提前算清楚，多少亩做农业，多少亩做建筑，都要按国土空间规划的要求卡好，不能乱占耕地，也不能违反容积率要求，这一步错了，后面整个规划都不合格。
功能需求算清楚，第三步就是做空间布局，这也是规划最核心的骨架部分。简单来说，就是把你要的各个功能区，合理地放到这块地里。比如整个地块南北竖向怎么安排功能，东西跨度多少米，南北纵深多少米，主入口开在哪，次入口开在哪——主入口肯定要对着主干道，方便进出，次入口可以对着居住区，方便本地人流。然后各个组团怎么划分：比如商业组团放哪一块，居住配套组团放哪一块，产业加工组团放哪一块，各个组团之间不能互相干扰，还要有联动关系，比如游客玩完了能顺理成章去商业消费，加工出来的产品能方便运出去，这些动线和布局都要在这一步设计清楚。
空间骨架定好之后，第四步就是做细化设计，包括建筑风格、景观节点和公共设施的规划。比如建筑是做新中式还是现代简约，景观在哪里做公园，哪里做步道，停车场要规划多少个车位，污水处理设施放哪，变电站、公厕这些公共配套都要安排到位，这些细节不落实，项目动工的时候就会出乱子。
所有细化设计做完，第五步就是梳理项目的核心指标，分成技术指标和经济指标两大类。技术指标就是总用地面积、建筑面积、容积率、绿化率这些硬数据，经济指标就是总投资多少、年收入大概多少、投资回收期多少年，这些指标是给甲方立项、找政府拿政策用的，必须准确清晰。
所有这些工作都做完，最后一步才是出图：先出符合规范的彩色总平面图，把各个功能区的位置、面积都标清楚，再根据总平图做3D建模，渲染出最终的鸟瞰效果图。到这一步，一套完整的项目规划成果就基本出炉了。
其实说白了，一张合格的鸟瞰图，是前面所有调研、定位、设计工作的结果，没有前面的铺垫，光想要一张好看的图，其实对项目推进一点用都没有，找咨询做规划的时候，可千万不要搞反了顺序。