做项目立项、写可行性研究报告的时候，土地成本永远是占比最大的一项支出，所以土地出让价格的调研，直接关系到整个项目投资测算的准确性，稍微偏差一点，整个项目的盈利逻辑都可能彻底反转。从业十几年，我见过太多因为没摸清楚当地地价规律，导致立项阶段就踩了大坑的项目。今天就跟大家聊一个我最近刚碰到的、实实在在打破我认知的事儿——你知道全国最便宜的商服用地，单价能低到什么程度吗？
先自我介绍一下，我是一沙老师，做项目咨询、可行性研究报告撰写已经十几年了，大大小小几千个项目跑下来，不管是立项流程里的坑，还是各地政策的差异，我基本都门儿清，大家有项目相关的问题，随时都可以来问我。
事情是这样的，上个月我带着团队去西部一个省份做一个加油加气站的项目可研。做这行的朋友都知道，加油加气站属于必须用商服用地的项目，而且因为一般都选在交通干道旁，地理位置不会太差，所以在咱们的普遍认知里，这类项目的商服用地价格本来就偏高。我当时做前期基础测算的时候，也是按行业常规来估的——一般三四线城市，加油加气站的商服用地基本都是100万到200万一亩起，要是放在东部沿海的县城，这个价格还得往上翻。
结果等我真正去查当地最新的土地出让基准地价的时候，我直接惊掉了下巴——同属这个西部省份，不同区域的商服用地价格，差得能让你怀疑人生。我们这个项目选址在当地一个偏远县域的村子旁边，查出来的商服用地基准价格，居然只有5万到7万一亩！我当时第一反应就是：是不是我查错资料了？把农用地价格当成商服用地了？毕竟这个价格实在太突破我的认知了，做了十几年项目，我还是第一次碰到这么便宜的商服用地。
后来我特意找了当地自然资源局的朋友核对，人家告诉我，这个价格真没差——他们那偏远乡镇的商服用地基准价就是这个数，实际出让的时候，甚至还能再谈一谈。我又去看了他们省会城市的商服用地价格，果然还是符合常规认知的，核心区域一两百万一亩，外围区域也得大几十万，跟咱们国内其他省会的价差不了多少。可就出了城，往偏远山区走个两三百公里，到了那种没什么工业、人流量也不大，一天到晚只有两条过境公路、其他配套交通设施基本没有的村子，商服用地的价格直接就砍到了十分之一，甚至二十分之一。
拿这个价格跟沿海地区比一比，差距更是大得离谱。我去年在广东珠三角做过一个同类型的加油加气站项目，当地偏远镇区的商服用地，出让价格都得200万起一亩，位置好一点的直接上千万。算下来，在沿海买一亩商服用地的钱，放到这些西部偏远村子，能买20亩甚至50亩，差出几十倍，这个差距真的比很多人想象的要大得多。
其实不光是东西部，哪怕同一个省份，甚至同一个地级市，城区和远郊区县的商服用地价格也能差出好几倍。我前两年在江苏做项目，苏州核心区的商服用地一亩上千万，往北走几百公里到苏北一些偏远乡镇，商服用地也就一二十万，差距也有几十倍。只不过这次西部的这个项目，价格差得实在太极端，才让我印象特别深。
给大家聊这个事儿，其实也是想提醒各位准备做项目立项的朋友：做前期测算的时候，千万别拿着全国平均地价或者发达地区的地价去套，一定要去当地自然资源局查最新的基准地价，最好再找几个近半年出让的同类型地块做对比，不然算出来的土地成本偏差几十倍，整个项目的可行性都得跟着错。
很多新手做可研的时候，图省事直接网上搜个大概地价就往上写，最后落地的时候发现土地成本比预算高了好几倍，直接把项目利润都吞了，这种案例我见得真不少。反过来，要是选对了区域，土地成本降下来，哪怕项目规模不大，盈利空间也能打开不少。
咱们国家幅员辽阔，区域发展不平衡是客观存在的，这个差异体现在商服用地价格上，就是天差地别的差距。对于做项目的人来说，摸清楚这个差异，利用好这个差异，其实也是一种降低成本、提高项目成功率的方法。今天聊的都是我最近跑项目碰到的真事儿，要是你正准备做项目立项，对地价调研拿不准，随时可以找我聊聊。