最近两年乡村文旅火了，不少手里有资源的老板都想拿一块山清水秀的地方做文旅项目，有做亲子露营的，有做民宿集群的，还有做康养度假的，但很多人第一步就卡壳了：立项怎么立？立项报告怎么写？要注意啥？今天我就把这么多年做文旅项目立项总结出来的要点讲清楚，都是实操出来的经验，看完能帮你少走半年弯路。
做文旅项目，第一步，也是最核心的，就是先把资源的合规性捋明白，这是立项成功的“敲门砖”，这块错了，后面全白搭。
首先第一件事，你必须分清楚，你手里的地，哪些是景观资源，哪些是可以用的建设用地。很多老板刚拿到地就兴冲冲开始规划，把水库、山地、农田都划成了建设用地准备盖楼，结果到立项的时候直接被打回，还落了个违规占地的帽子，亏大了。这里给大家说个最基本的规则：水库、河流、山地、永久基本农田这类自然资源，在文旅项目里只能当“背景板”做景观，你可以做观景台、做徒步道，但绝对不能直接在上面盖永久性建筑，这个红线碰不得。
那可以用的地有哪些呢？要么是已经调过规划的集体建设用地，要么是符合要求的农业设施用地，哪怕这两类地面积不够，你想要加配套，也得走正规的调规流程，不能私自占用自然资源。还有一种情况：很多好的文旅资源都在生态景区里面，本身就是生态敏感区，根本批不了永久建筑，这种情况也不是不能做，你可以申请搭建轻资产的临时配套，比如可移动的小木屋、星空帐篷，这种一般是允许的，但也得提前跟审批部门说清楚，拿到临时占地的审批才行，不能先建后报。
捋清楚土地性质之后，第二步就是要提前沟通，把基础协议敲定。文旅项目大多是跟村集体合作，涉及土地流转，所以你第一步要做的，就是跟基层镇政府、村集体还有资源持有方把关系捋顺，先把土地租赁或者出让的意向协议敲定，让政府认可你的项目方向和开发思路。一般来说，只要你的项目符合地方的文旅发展规划，政府认可之后，就会让你编制正式的可行性研究报告，也就是立项需要的核心报告，然后上发改的会审批。
这里要提醒大家一个特殊情况：如果你的项目规模比较大，涉及几千亩的跨村土地流转，那除了可行性研究报告之外，你还得额外编制项目的整体空间规划，把哪块地做景观、哪块地做配套、哪块地动开发，都标得明明白白，交给自然资源部门审核。为啥要多这一步？因为文旅项目挨着生态资源多，地方政府就怕你借着开发文旅的名义，乱占土地破坏生态，所以你得提前把开发边界划清楚，让政府放心，审批才能过得快。
最后再给大家提几个立项撰写和审批里必须注意的醒，这几个坑每年都有老板踩：第一个就是绝对不能碰生态保护红线，这个是国家定的高压线，只要你的项目占了哪怕一点点生态红线，直接就批不下来，所以拿地之前一定要先去自然资源部门查一下红线图，确认没问题再签协议。第二个就是千万别抱着“先建设后立项”的侥幸心理，现在文旅项目查得严，违规建设一查一个准，轻则罚款拆除，重则还得负法律责任，前期的功夫就全白费了。第三个就是写立项报告的时候，一定要把生态保护措施写清楚，现在所有文旅项目立项，环保和生态保护都是审批的重点，你把污染防治、植被保护、水土流失治理这些措施写到位，审批通过的概率会高很多。
总的来说，文旅项目立项，核心就是“合规”两个字，先把土地和生态的红线搞清楚，再按流程走沟通、编报告、上审批，不要急着动工，慢慢来反而不容易出错。