手里握着一块闲置土地，想盘活开发做项目，但是不知道做什么好，能不能先确定产业方向写可行性研究报告去立项？这是很多企业和个人拿到闲置土地后都会问的问题。答案其实是肯定的，但是不能乱选方向瞎写，得按照正确的逻辑一步步推导，找出来的产业定位才符合要求，立项也才能顺利通过。
很多人拿到土地第一反应就是，什么赚钱做什么，哪个行业火就往哪个行业挤，完全不考虑土地本身和区域的实际情况，结果可行性研究报告交上去，要么因为不符合土地性质被打回来，要么因为不符合区域规划通不过，折腾了大半年，钱也花了，事还没办成，得不偿失。
其实找闲置土地的产业定位，只需要按四个步骤一步步捋下来，结果自然就清晰了，每一步都不能跳过，也不能乱顺序。
第一步，先摸清楚手里这块地的土地性质，这是最基础的前提，也是不可逾越的红线。土地性质直接给你划定了“能干什么不能干什么”的范围，你拿的是工业用地，就不能直接开发商品房；你拿的是商业用地，就不能办规模化的工业工厂；你拿的是教育用地，就得做和教育相关的项目，不能改做商业综合体。之前有不少老板，贪便宜拿了性质不符合的土地，想偷偷改用途做项目，最后不仅立项通不过，还可能被认定为违建，得不偿失。所以不管你想做什么项目，第一步一定要先查清楚土地证上的用地性质，把不符合要求的方向直接排除，别做无用功。
第二步，要看这块土地所在区域的城市整体规划和产业规划。每一个城市、每一个片区都有自己的发展定位，比如城市核心区大概率是做商业、商务、居住，近郊片区可能重点发展先进制造业，远郊片区可能重点发展农业和文旅，你选的产业方向一定要顺着区域的规划来，尽量往规划的主导产业上靠，千万不要对着干。比如片区规划重点发展科创，你非要在这建一个大型建材加工厂，哪怕土地性质对，也肯定通不过审批。顺着规划走，不仅立项更容易，后续申请政策扶持、配套基础设施都会方便很多，相当于踩中了区域发展的风口，成功率自然更高。
第三步，要摸透本地当前的产业扶持政策，选对有红利的赛道。现在每个地方都会根据自己的产业定位，列出重点扶持的产业清单，对符合方向的项目，不仅审批绿色通道，还会有税收减免、财政补贴、社保补贴各种各样的利好。你选产业的时候，尽量往这个扶持清单里靠，选政策覆盖到的方向，后续推进的时候会顺畅很多，遇到问题政府也更愿意帮你协调解决。反过来，如果你选了本地明确限制或者淘汰的产业，比如很多东部城市已经淘汰的高耗能高污染产业，哪怕土地性质和规划都符合，也很难通过立项，更别说拿到支持了。这里提醒大家一句，不要只看大的产业方向，一定要挖深一点，看清楚本地具体的细分领域支持政策，同样是新能源，有的地方重点支持储能，有的地方重点支持光伏，选对细分赛道，能少走很多弯路。
第四步，也是最容易被忽略的一步，一定要结合你自己企业的实际能力。我们见过太多案例，选的产业方向符合土地性质，符合区域规划，也在政策扶持范围内，但是企业自己根本没这个能力做，最后项目烂尾，土地还是闲置。比如你原来就是做餐饮零售的，从来没接触过生物医药，非要跟着风口拿地做研发基地，哪怕方向对，你没有技术没有团队没有产业链资源，最后也做不起来。所以选产业一定要量力而行，尽量选你自己熟悉、有资源有能力落地的领域，再好的风口，你接不住也没用。
把这四个步骤的条件结合到一起，找出来的交集，就是你的可行性研究报告应该锁定的产业定位了。简单来说就是：先看土地允许你做什么，再看区域规划希望你做什么，再看政策支持你做什么，最后看你自己能做什么。四个条件都满足，这个定位就是合理合规的，写进可行性研究报告里，立项通过的概率自然会高很多。盘活闲置土地本身是利国利民的好事，找对了产业定位，后续的流程才能顺风顺水。