做可行性研究报告编制的朋友都知道，按照主流的可行性研究报告编制大纲，第三章通常就是项目建设背景与建设条件，其中第二部分就是专门的项目建设条件分析。这部分内容看起来没有项目前景预测、投资收益测算那么吸睛，但其实是整个项目落地的基础，要是缺了关键信息，评审专家一眼就能看出来不合格。今天咱们就把这部分内容要覆盖的核心要素拆解清楚，新手照着写也不会漏项。
总的来说，建设条件分析核心就是拆解拟建项目所在区域的三类核心基础条件，分别是自然环境条件、交通运输条件、公用工程条件，再加上特殊项目的补充分析，每个部分都有必须覆盖的细节，一点都不能偷懒。
首先第一类是自然环境条件，这部分是项目建设的基础，必须把所有相关细节都讲到位。具体来说，你要把选址地块的地形地貌讲清楚：地块面积多大，地势平不平，高差有多少，土壤承载能力怎么样；然后是气象水文条件，当地多年平均气温是多少，降水量多大，雨季集中在哪个月份，最大冻土深度有多少，周边有没有河流湖泊，河流的最大洪峰流量是多少，地下水位有多高；要是项目在江边海边，还要专门讲清楚泥沙的淤积情况，对项目建设和后续运营有没有影响；然后是地质和地震情况，要明确地块的地质构造，有没有断层，地震基本烈度是多少，对应的抗震设防标准是多少；还有防洪标准，项目所在地的防洪要求是多少年一遇，项目设计能不能满足要求。这些细节看起来细碎，但都是项目设计必须参考的基础信息，缺了任何一个，都说明前期调研没做到位。
第二类是交通运输条件，要把项目从建设到运营需要用到的所有交通配套都梳理清楚。不管是什么类型的项目，建设的时候需要运进来建材、设备，运营的时候需要运进去原材料、运出来产品，都离不开交通配套。具体分析的时候，要把选址周边的所有交通方式都覆盖到：比如周边有没有高速公路，最近的高速出口离地块有多远；有没有国道省道连接，路面宽度能不能满足大货车通行；要是项目需要铁路运输，那最近的货运站点离地块有多远，能不能开通专用连接线；靠水的项目要讲清楚周边港口的泊位能力，能不能满足项目的货运需求；有航空运输需求的项目，要说明周边机场的位置和客运货运能力；还有一些用管道运输物料的项目，也要把现有管道的铺设情况和输送能力讲清楚。把这些梳理清楚，才能说明项目的交通运输条件能够满足需求。
第三类是公用工程条件，说白了就是项目落地之后日常运营需要用到的各类市政配套，还有施工和生活需要的依托条件。具体来说，公用工程要包含周边的市政道路配套，供水、供电、供气、供热这些能源配套，还有消防、通讯这些必备设施：比如供水能不能满足项目生产生活的用水量需求，水质能不能达标；供电容量够不够，能不能满足项目满负荷生产的需求；供热供气的接口在哪里，供应量够不够；消防站点离项目有多远，能不能满足消防要求；通讯宽带能不能覆盖，这些都要一一说明。除了这些市政配套，还要专门说明项目的施工条件和生活配套：施工需要的大块临时场地有没有，当地能不能招到足够的施工工人，项目员工的住宿、餐饮、医疗这些生活配套能不能依托周边现有公共服务设施解决，不需要额外新建太多，这些都要讲清楚。
如果你的项目不是新建项目，而是改扩建项目，那还有额外需要分析的内容：必须专门分析现有厂区或者现有设施的容量和承载能力，看看哪些现有设施可以继续用，哪些已经跟不上需求，需要改扩建，然后根据分析的结果，提出针对性的改扩建方案或者现有设施利用方案，不能上来就说全部拆掉重建，也不能不管现有容量够不够就直接用，要算清楚经济账和可行性。
很多人觉得这部分内容就是凑字数，没什么技术含量，其实根本不是这样。建设条件分析是所有后续设计、投资测算的基础，要是这里信息错了，后面投资估算、收益测算全都会错。别看这部分内容也就几页纸，涉及的细碎信息非常多，必须到现场调研摸清楚真实情况，一点都不能马虎，只要每个要素都覆盖到，信息真实准确，这部分就合格了。