一个大项目刚启动的时候，你听到的全是“世界首例”“行业标杆”“史无前例”这样的赞誉和吹捧，很少有人会给你泼冷水。可往往要等项目建成运营三五年之后，你才看得清：这个项目到底是接地气的实干，还是从一开始就是一场脱离实际的美梦。
大家好，我是做项目咨询的一沙，做项目这么多年见过太多起起伏伏，今天就给大家聊一个很多人都听过的例子——上海佘山的深坑酒店，也就是现在的上海佘山世茂洲际酒店。这个项目从规划阶段就自带流量，说是改造废弃矿坑、变废为宝，一时间噱头拉满，全行业都在吹“世界建筑奇迹”，可做项目的内行人只要仔细捋捋它的规划、业态定位还有财务投资测算，就会发现从一开始，它就有很多不符合常理的地方。
说实话，这个项目的设计团队、施工团队都是业内顶流，能解决坑内施工的各种技术难题，本身就是技术层面的突破，这点不得不承认。可项目里存在的定位问题、财务问题，从规划阶段开始，参与的乙方不可能看不出来，为啥从头到尾没人提反对意见？你琢磨琢磨这里面的逻辑就懂了：整个项目链条里，只有投资方是出钱的甲方，剩下的规划方、设计方、施工方全是乙方。
乙方的逻辑是什么？你甲方想要做一个惊天动地的超级项目，想要造一个行业神话，那我就顺着你的意思来，配合你把这个梦做圆了——毕竟只有顺着甲方的意思来，我才能拿到这个大单子，赚我的服务费、工程款，我为啥要扫你的兴？
对规划设计方来说，他们要的是什么？是一个能拿设计大奖、能吹一辈子的代表作，至于项目建成之后能不能正常运营，能不能赚到钱，运营方会不会亏损，这和我有什么关系？我设计费拿到手就完事了。对施工单位来说更简单，我只要把这个工程拿下来，把活干完，把尾款收齐，项目建成之后能不能活下去，根本不在我的考虑范围之内。
就这样，甲方天天听着“超级项目”“世界奇迹”的吹捧，外面媒体跟着一片叫好，慢慢就迷失了判断。再加上这个项目本身是改造废弃矿坑，解决了矿坑的地质安全隐患，属于绿色转型项目，地方有关部门也很支持，多重加持之下，项目方彻底冲昏了头脑，完全听不到反对的声音，硬生生搞出了一个脱离实际的规划：把一个位于郊区偏远位置的废弃矿坑，定位成超高端豪华酒店，完全不管周边的消费市场能不能支撑起这么高的定位，财务测算也一塌糊涂，把不合适的高端酒店模式生搬硬套过来。
结果大家都看到了，这个项目从开业到现在，常年亏损，根本达不到当初规划的收益目标，当初吹得有多凶，现在运营就有多难。其实这个结果，从项目规划的第一天就注定了，伏笔早早就埋下了——全行业都陪着甲方做梦，没人敢说一句真话，这样做出来的规划，怎么可能接地气？
我给所有做大项目的投资方提个醒：做前期规划的时候，一定要多听听不同的声音，别被周围的吹捧冲昏了头。乙方愿意顺着你说话是人之常情，但你自己要拎得清：项目最后赚不赚钱，能不能持续运营，亏的是你自己的钱，不是乙方的。找真正敢说真话、懂运营的专业人帮你把把关，别为了一个“世界第一”的虚名，做出来一个脱离实际的空架子项目。