大家好，我是一沙老师，做项目咨询这么多年，碰到最多的问题就是生产类项目的立项问题，最近就有好几个准备开工厂的朋友过来问，新建厂房和生产项目到底该怎么走立项流程，有哪些必须注意的要点，今天就给大家把这个事儿拆解清楚，哪怕是第一次办立项的新手，照着走也不容易出错。
首先第一步，我们得先搞清楚，厂房和生产项目不是一个统一的类别，不同类型的生产项目，立项的门槛和要求差得不是一点半点。我们一般把生产项目分成这么几类：轻工类、重工类、化工类，还有普通的农副产品加工业，以及现在大力扶持的清洁生产型科技产业。不同类别的项目，对土地和环评的要求天差地别：比如化工、铸造、印染这类高污染、高能耗的项目，对土地的位置、性质要求特别严，不是所有工业地块都符合准入要求，很多位于居民区周边、水源保护地附近的地块，根本没法做这类项目；而污染小、能耗低的轻工项目、科技型生产项目，只要是合规的工业用地，常规的厂房指标基本就能满足要求，准入门槛要低很多。
所以立项的第一个核心要点，就是先把基础信息摸透，不要上来就忙着写可研报立项。第一步一定是先搞清楚你要用的厂房用地的性质、各项指标对不对：这块地是不是正式的工业用地？有没有符合城市总体规划和产业园区的准入目录？你的项目类型能不能落在这里？这些问题先落实清楚，再往下走，不然你可研写得再漂亮，地块性质不对，最后也过不了审。
把土地的问题确认之后，接下来就要针对性做项目的建设方案，这个方案是可行性研究报告的核心，所有内容都必须写得明明白白，不能模棱两可。具体要写清楚什么呢？首先是基础建设内容：你要建多大面积的厂房，配套的办公、仓储用房有多少，结构是什么样的，这些基础数据必须准确。然后是生产相关的内容：项目用什么核心生产设备，整个生产流程是什么样的，年产量能达到多少，这些都要有明确的说法。
最重要的一点，环保相关的内容绝对不能含糊，这是现在立项审核的重中之重。不管你的项目污染是大还是小，废水、废气、固体废弃物分别怎么处理，噪音能不能达标，都必须拿出明确的处理方案，要是属于需要做环评批复的类别，还要提前拿到环评的相关意见，附在立项材料里，不然连审核的门槛都进不了。
除了建设和环保方案，财务和各项指标预测也必须跟上，这是审核部门判断项目合不合规、有没有经济效益的核心依据。首先要理清楚核心财务数据：这个项目总投资一共是多少，资金来源是什么，建设周期要多久，项目建成之后每年能实现多少营收，能给地方交多少税，能解决多少人就业，这些社会效益也要写清楚。
除了财务数据，还有几个硬性指标必须达标，这个是很多新手容易忽略的：首先是容积率，工业项目的容积率必须符合当地产业用地的要求，不能太低，不然就是浪费土地资源，肯定过不了；其次，现在很多地方对工业项目都有亩产要求，也就是每亩土地的纳税额、营收、利润这些经济指标，你得拿出符合要求的测算数据，要是达不到当地的准入标准，就算地块性质对，也很难通过审核。
把这些内容都梳理清楚，各项数据都核对无误之后，就可以按照要求编制正规的可行性研究报告，准备好其他 required 的立项材料，正式提交给发改部门或者政务服务中心的立项窗口走流程了。
总的来说，厂房和生产项目立项说复杂也不复杂，核心就是抓住几个要点：先定项目类别、再核土地指标，然后把建设方案、环保方案、财务指标都做扎实，不要漏项不要造假，基本上一次就能通过审核，不用来回改好几遍。如果你对自己做的方案没把握，也可以找专业的咨询机构帮你把把关，能少走很多弯路。