不少刚接触项目开发的老板，甚至一些从业多年的行业老人，做项目规划的时候最喜欢先想：我这个项目做什么能赚钱？要搞什么概念能吸引政策？把商业模式、盈利逻辑想了一大堆，到落地的时候才发现，最基础的问题没解决——项目要用的这块地，到底是什么用地类型？支不支持你做这个项目？
我做项目咨询这么多年，每次跟业主对接，开口第一句话基本都会问：你这块地现在的用地性质是什么？是农用地还是建设用地？如果是工业用地，是一类、二类还是三类？每次这么问，十个里面有八个都答不上来，大多都得挠挠头说“我去查一下”“我问问负责这块的同事”。很多人觉得，用地类型不就是块地的属性吗？先把项目策划好了，后面再调不就行了？真没你想的这么简单，土地类型搞错了，再好的项目策划都是空中楼阁，甚至可能让你前期投入的几十万上百万直接打水漂。
用地类型到底有多重要？我之前接触过一个客户，手里有一块地，想做生鲜加工园区，前期找了策划公司花了十几万做规划，把产业定位、园区布局、招商方案都做的差不多了，结果一查土地性质，这块地是基本农田，根本不能做工业开发。这下好了，前期的策划费全部打了水漂，想调整土地性质，还得等片区国土空间规划调整，一等就是一两年，错过了市场窗口，项目直接黄了。
还有一个做文旅项目的客户，看中了一块城郊的地，想做民宿和露营基地，觉得反正都是轻资产，先建了再说，结果建到一半被国土部门叫停，说这块地是农用地，没有转用手续，属于违规建设，最后不仅拆了建筑，还罚了款，前前后后损失了近百万。这就是典型的前期没摸清楚用地类型，吃了大亏。
可能有人会说，我查了之后发现不对，把土地类型调整了不就行了？哪有这么容易！调整土地性质，也就是咱们说的“转用途”，第一步就得拿到上级国土部门的批复，不是你想调就能调的。如果是把农用地转成建设用地，还要符合国土空间规划，占用基本农田的话，那更是难上加难，普通项目根本批不下来。就算是把工业用地调成商业用地，性质倒是都属于建设用地，也没那么简单，你得补一大笔土地出让金差价，工业转商业的差价，很多时候比拿地的成本还高，小公司根本扛不住。
就算你愿意出钱补差价，调整完用地性质之后，还得重新论证项目是不是符合片区的整体规划，有没有符合环保、交通等各方面的要求，一套流程走下来，少则一两年，多则三五年，不仅浪费了大把的时间，错过了市场机会，前期做策划、跑对接的成本也会蹭蹭往上涨，本来能赚钱的项目，磨到最后可能就不赚钱了。
所以说，做项目总体规划的第一步，绝对不是想概念、搞策划，而是先把项目用地的性质摸得门儿清：这块地现在是什么性质？允许开发的范围是什么？你的项目业态符合不符合这个用地类型的要求？把这件事确认清楚了，再往下做规划，才是稳扎稳打，不然就是拿着钱打水漂。别嫌这件事麻烦，前期多花几天查清楚，比你后期花几百万填坑强太多了。