之前我出过一期上海佘山深坑酒店的项目规划分析，没想到发出去之后直接炸了锅，评论区骂声比点赞多好几倍。有人说我“穷得住不起还敢瞎评论”，有人骂我“山东土包子也配点评上海的顶流项目”，还有不少替世茂集团说话的网友说“人家根本不差钱，就是做个资本运作秀肌肉”——得，这一下倒是精准戳中了不少把这个酒店当成上海城市骄傲的人的火气。
本来也就是拿行业现成的地标案例做个常规复盘分析，被这么一骂，我反倒来了兴致，索性把这个项目拆得透透的，做成一个系列分析，也顺便回一回这些不同的声音。
先来说说网上流传最广的说法：“人家生意爆好，周末全满房，自助餐天天排俩小时队”。这话半真半假，周末节假日确实能做到满房，自助餐高峰期也确实要排队，但你不能只看人气不看实打实的营收数据啊。查一下世茂集团公开披露的项目经营数据就能看明白，深坑酒店从2018年正式开业到现在，整体营收几乎是年年下滑的，连日均平均房价都在逐年下调。为了拉营收，这两年酒店不仅降价推套餐，还搞了不少直播带货卖房券，说白了就是用性价比换入住率，房价的跌幅比入住率的涨幅还大，整体营收自然上不去。后续我会单独整理世茂官方公布的完整数据放出来，大家到时候可以自己对着看，我没胡说。
再说说另一个高频说法：“世茂不差钱，不在乎酒店赚不赚钱，就是做个情怀IP”。这话听听就得了，哪有正经做企业的，投了几十个亿进去，是奔着赔钱去的？项目做成了对外说一句“为情怀买单”，说白了就是给当初的错误决策兜个底，只是场面话说得好听点罢了。世茂这几年的整体债务情况大家都清楚，别说几十个亿的大项目，就是几个亿的资产，也不可能拿出来随便玩情怀，要是真能稳定盈利，早就拿出来当优质资产打包运作了。
还有网友怼我“你住不起的话，别说进酒店了，门口保安都不让你进”，这话真的太没常识了。你随便找国内任何一家四五星级酒店，哪怕是顶奢酒店，你不入住，背个包进去大厅找个沙发坐一下午玩手机喝免费水，哪个酒店会赶你？又不是私人会所，本来就是对外开放的公共经营场所，哪来那么大的架子。
之前还有网友说“酒店把矿坑改成住宿，还搞水世界完全是不懂矿坑改造”，讲这话的朋友怕是真没研究过国内废弃矿坑改造的主流路径吧？国内绝大多数城市周边的废弃矿坑，因为地形特殊、改造难度大，主流路线都是走“水体验+生态绿化+城市休闲”融合路线，大多做成开放式的城市公园或者市民广场。深坑酒店本身占据了整个矿坑的核心空间，留出来的配套区域做水世界其实是符合常规改造逻辑的，只是实际运营效果好不好，那是另一回事。
还有不少人说“这个项目绑定周边地产，其实早就赚翻了”，这个说法真的站不住脚——说出来可能很多人不信，深坑酒店至今都没拿到完整的产权证书，根本没办法作为资产进行交易抵押。为啥拿不到？懂行的人都心里清楚，它的消防验收和建筑用地合规性一直卡着，除非专门为它修改现有法规，不然这个槛根本迈不过去，这可能吗？
还有朋友说“周边配套成熟得很，不愁没客流”，讲这话怕不是好几年没去过现场了吧？佘山那边周边所谓的配套，大多是景区配套，是给游客临时逛一逛用的，不是能持续引流消费的城市商业配套，这俩完全是两码事。景区配套只能做一次性生意，留不住客人，也拉不起复购，对酒店长期经营的帮助其实很有限。
最后再回一句很多人说的“世茂专业团队比你懂多了，轮得到你一个外人瞎点评？”，没错啊，我就是个从山东济南来的，没见过大上海世面的土包子，但我干这行这么多年，也亲手经手分析过不少全国各地的酒店项目，只要在法律允许范围内，我就有对公开项目点评的权利，您不爱看可以划走，我点评我的，您管得着吗？