上一期咱们讲了传统工业用地M1、M2、M3的分类，其实国内工业用地不止这三类，还有一类是最近十多年才出现、现在还在全国多个城市试点的新型工业用地，也就是大家常听到的M0，也有不少地方把它叫做新型产业用地或者科研用地。因为M0是地方性试点政策，全国各地的规则差异特别大，很多准备拿地的高新技术企业、研发型企业，对这个新鲜的用地类型还一知半解，今天咱们就把M0的来龙去脉、核心特点和应用场景说清楚。
M0这个概念其实不是咱们国内凭空想出来的，最早是参照了香港的混合用地政策，香港早就有把污染轻微的制造工业、商务办公、配套服务结合在一起的混合用地类型，刚好适配了国内最近这些年传统工业转型升级、总部经济集聚、城市老旧工业区更新的需求。过去咱们国家工业用地就是纯生产，研发办公要放在商业用地，配套服务单独算，很多中小科创企业拿两块地成本太高，根本扛不住。所以M0就应运而生了，本质就是专门设立的混合用途建设用地，融合了创意设计、科研研发、中试孵化、清洁生产甚至小型总部办公的功能，是产业、办公、商务贸易结合在一起的混合载体，刚好契合现在科研企业、高新技术企业、轻资产制造业的发展需求，也解决了城市核心区土地不够用的问题，提高土地利用效率。
和咱们熟悉的传统工业用地比，M0的特殊之处非常明显，咱们拿南方一个试点城市的公开政策举例子，给大家拆解一下核心差异。
首先第一个特点就是容积率要求更高，主打土地集约化利用。传统工业用地的容积率一般要求在1.0到2.0之间，也就是说一万平米的土地，最多只能建两万平米的建筑，很多位于城市核心区的工业地块，这么建其实是浪费土地。而M0一般要求容积率不低于3，最高不超过5，同样一万平米的土地，能建三万到五万平米的建筑，土地利用率翻了一倍还多。建筑设计上也不一样，M0不是清一色的大厂房，产业生产研发部分按工业厂房的消防、承重标准打造，配套的办公、商务展示部分就参照商业办公楼的标准设计，一栋楼里既有生产车间也有办公区，企业不用分开找地方，非常方便。
第二个特点是配套空间的政策松绑，这个对企业来说吸引力特别大。传统工业用地有严格的配套限制，行政办公、生活服务这些配套的建筑面积占比不能超过总建筑面积的7%，而且绝对不允许建设住宅类产品，哪怕是给员工的宿舍都卡得很死。但M0不一样，只要产业用途的建筑面积不低于总建筑面积的50%就符合要求，配套的办公、研发、生活用房加起来占比可以放到30%，不少试点城市甚至允许配套不超过总建筑面积20%的人才住房，不过有个统一要求，这类配套住宅只能出售或者出租给入驻企业的职工，不允许对外卖给社会人员，这个是所有试点地区的共性要求，就是为了防止有人打着产业的名头搞房地产开发。
第三个特点是打破了传统工业用地不能对外销售的限制。过去传统工业拿地，基本都是企业整块拿下自己用，不能拆分转让更不能对外销售，很多产业园区开发商根本做不了，只能靠企业自持，资金压力特别大。但M0允许拆分转让，只要对外销售的建筑面积不超过总建筑面积的49%，而且单套转让的最小面积不低于2000平米（就是为了杜绝开发商把产业空间拆成小公寓、小户型住宅对外卖），就可以对外转让产权，不少做产业园区的企业，就是靠卖一部分回收资金，剩下的自持做运营，压力小很多。
当然，有政策红利肯定就有更高的准入要求，天上不会掉馅饼。M0的投资强度要求一般是传统工业用地的一倍以上，也就是说你拿一万平米的地，投资强度要求从传统的300万变成600万，门槛高了很多，而且M0的地块一般都在城市的产业核心区、经开区或者高新区的核心位置，地价本身也比远郊的传统工业用地贵。
最后给大家划个重点：M0目前还是地方性的试点政策，全国没有统一的标准，每个城市的要求都不一样，比如有的城市不允许配套住宅，有的城市对转让比例要求更严，企业如果想拿M0地块，一定要提前找当地的自然资源局、产业园区管委会问清楚具体的政策，不要拿着别的城市的规则套本地的项目，不然很容易出错。